Безликими, депрессивными и недостаточно статусными кажутся советские пятиэтажки современному обывателю на фоне фасадов новых зданий. А уместно ли ставить хрущевку в один ряд с домами, построенными по актуальным градостроительным нормам на пике технологий? Задача панельки была не в том, чтобы завлекать и впечатлять покупателя. Она отвечала на другой, очень конкретный вызов – в послевоенное время переселить миллионы семей из коммуналок и бараков в отдельные квартиры – и стала рациональным шагом на пути его решения. Сопоставив советский и сегодняшний опыт строительства многоквартирного жилья, сайт РИА Недвижимость вместе с архитекторами и урбанистами выяснил, на сколько этажей еще вырастут дома в России, как образ жизни меняет планировки квартир, что вызывает психические расстройства у жителей мегаполисов и есть ли место арифметике в оценке доступности инфраструктуры.

Предел близко

После выхода в ноябре 1955 года постановления "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве" в СССР начали активное возведение простых в исполнении типовых домов, прозванных хрущевками, сказала глава аналитического отдела агентства стратегического развития "Центр" Ольга Грицан. Вопреки расхожим представлениям о пятиэтажности хрущевок, первые типовые проекты жилой архитектуры на территории Москвы в конце 1940-х годов имели четыре этажа, напомнила историк архитектуры Полина Ляпина.

"Четырехэтажные постройки были созданы для тестирования новых материалов, возможностей строительной техники и сроков возведения типовых проектов. После старта программы массовой жилищной застройки количество этажей достигло пяти, что стало максимально допустимой высотностью здания, при которой представлялось возможным удешевление и ускорение строительства за счет отсутствия лифтов и мусоропроводов. Такое количество этажей позволяло разместить наибольшее количество квартир в одном доме", – пояснила Ляпина.

Опирались советские строители при этом на зарубежный опыт, а именно послевоенные французские разработки в области панельного домостроения, позволявшие строить четырех-пятиэтажные дома за две-три недели, дополнила архитектор Евгения Муринец.

В 1960-х, по словам Ляпиной, начали активно строиться девятиэтажные жилые дома, а к концу 70-х годов XX века появляются проекты жилых зданий до 17 этажей. Наиболее распространенной среди них становится панельная серия П-44, дома разных вариаций которой возводились в России вплоть до начала 2000-х годов. В отдельных случаях высота панелек П-44 доходила до 25 этажей.

В свою очередь в начале 1980-х годов приобретает популярность серия домов КОПЭ, где чаще всего было представлено 18 или 22 этажа. Но уже в 1990-е годы увеличение этажности жилых многоэтажек поставили на паузу. В этот момент высота домов, квартиры в которых с переходом экономики на рыночные рельсы попали в коммерческий оборот, в среднем составляла 14-17 этажей.

Сегодня высота строящихся многоквартирных домов в России усредненно превышает 19 этажей, сообщил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик. Его прогноз до 2040 года предполагает дальнейшее повышение высотности жилья в стране: к 2030 году показатель достигнет 20,4 этажа, к 2040-му приблизится к 25. В то же время средняя этажность новостроек в топ-3 наиболее высотных регионов страны, по данным ЕРЗ, уже перешагнула прогнозный результат 2030-го и сегодня равна в Москве 33 этажам, в Свердловской области – 24,5 этажа, в Башкортостане – 22,5 этажа.

У этажности существует предел здравого смысла, после которого дальнейший рост становится слишком дорогим, пояснил глава архитектурного бюро Le Atelier Сергей Колчин. Один из вполне осязаемых рубежей, по его мнению, проходит на высоте 75 метров (примерно 25-27 этажей): выше начинаются специальные требования к высотным жилым зданиям, усложняются противопожарные системы и эвакуация, а после 100 метров (около 30-33 этажей) увеличиваются требования к расчету несущих конструкций и фундаментов. В какой-то момент дополнительные этажи перестают быть относительно простым способом получить больше продаваемой площади, потому что значительную часть бюджета приходится тратить на обеспечение самой высоты, объяснил архитектор.

"Хочется верить, что пик массового роста высоты домов в России близок или вовсе пройден. Мы уже видим ошибки слишком высокой и плотной застройки, где увеличение числа квартир на участке опережает возможности транспорта, парковок и городской инфраструктуры. Скорее всего, этажность продолжит расти точечно, где это оправдано стоимостью земли и устройством конкретного района. Для массового жилья важнее становится другой вопрос: какую плотность можно получить на участке, сохранив нормальные условия для жизни", – сказал Колчин.

Технология в ответ на запрос

Первые проекты хрущевок были весьма разнообразны, поскольку на повестке стояла необходимость выбора наиболее оптимального варианта для быстрого массового возведения жилья, указала Ляпина. Ставку сделали на блочное и крупнопанельное домостроение, когда здания собирали из готовых деталей, произведенных на заводе. Наиболее распространенной, по словам историка, являлась все же крупнопанельная технология: внешние стены выкладывались панелями из легкого бетона, внутри находились железобетонные перекрытия, перегородки выполнялись из гипсобетона, а лестничные марши и площадки устанавливались в готовом виде. Проектировали, кроме того, дома с кирпичными внешними стенами, за счет чего улучшалась звукоизоляция, но при этом удлинялись сроки строительства.

В 1990-е годы в массовом домостроении возникает монолитно-каркасная технология. А в начале нулевых все чаще прибегают к проектированию вентилируемых фасадов, что позволило улучшить тепло- и звукоизоляцию здания и продлить срок его жизни. Сегодня, отметила Ляпина, строительство многоквартирных домов ведется по улучшенной версии монолитно-каркасной технологии, когда многоэтажки возводят круглый год за счет обогреваемого в опалубке бетона.

По данным ЕРЗ, примерно 74% возводимых в России многоквартирных домов строят по монолитно-каркасной технологии, на долю панельных домов приходится 8,6%, на многоквартирные дома из кирпича – 8,5%, на блочные дома – 2,5%. Выбор застройщиков в пользу монолитно-каркасной технологии Ляпина связала с гибкостью в проектировании – возможностью создавать сложный каркас, разнообразные планировки квартир и варьировать этажность здания. Она отметила в том числе отсутствие привязки к домостроительному комбинату.

При этом возводятся монолитные дома дольше, чем в классическом индустриальном панельном домостроении советского периода, так как требуют большего объема работ на стройплощадке, подчеркнул управляющий директор федеральных проектов группы "Самолет" Алексей Федоров. Если средними сроками строительства советской панельки принято считать четыре-шесть месяцев (а пятиэтажки серии К-7 архитектора Виталия Лагутенко собирали за рекордные 12 дней), то монолитный 17-этажный шестиподъездный дом – стандартный базовый продукт для сегодняшнего рынка – возводится от 30 до 33 месяцев, добавил девелопер.

"На мой взгляд, не существует универсально правильной или неправильной технологии. Важно, насколько она соответствует задаче. Панель по-прежнему уместна там, где нужен массовый, быстрый и предсказуемый результат. Монолит подходит для сложных участков и проектов, где важна вариативность. Кирпич сохраняет ценность в малоэтажном и премиальном строительстве, где особую роль играют тактильность материала, фактура, долговечность", – высказала мнение соосновательница архитектурного бюро Osetskaya.Salov Татьяна Осецкая.

От книжек, трамваев и распашонок к евроформатам

Квартиры в советских хрущевках проектировались по типовым планировкам. Средняя площадь однокомнатных квартир составляла 30 квадратных метров, двухкомнатных – 42 "квадрата", а трешки в массовых домах 50-х годов практически не предусматривали, напомнил коммерческий директор риелторской компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. Сейчас средняя площадь однокомнатных квартир, включая студии, в новостройках России, по данным "Метриума", равна 37 квадратным метрам, двухкомнатных – 57 квадратным метрам, трехкомнатных – 78 квадратным метрам.

Однушки в хрущевках состояли из гостиных-спален площадью около 18 "квадратов", кухонь в 5 "квадратов", совмещенных санузлов и в редких случаях кладовых ниш. Планировки двухкомнатных квартир, по словам Проскурина, предполагали три основных варианта: книжки, трамваи (или паровозики) и распашонки (бабочки). В книжках проходная гостиная и спальня располагались последовательно, одна за другой, в двушках-трамваях помещения выстраивались в ряд вдоль одной стены, а в так называемых распашонках окна комнат выходили на две противоположные стороны дома, объяснил риелтор.

"В современных жилых комплексах массового сегмента планировочные решения существенно отличаются от квартир в хрущевках. Увеличены общая и жилая площадь квартир и расширено типологическое разнообразие планировок: евроформаты, кухни с эркерами и балконами, кухни-столовые, варианты с мастер-спальней и мастер-санузлом, планировки с нишами для дополнительного хранения и вспомогательными помещениями, лоты со вторым светом и двухуровневые квартиры. Кроме традиционных балконов, девелоперы предлагают варианты с террасами, лоджиями и отдельными патио", – перечислила глава аналитического направления агентства недвижимости Est-a-Tet Светлана Комиссарова.

Нельзя отрицать, однако, что планировки квартир в типовых панельных хрущевках – пример удачной попытки сделать каждый метр внутри квартиры эффективным, подчеркнул Колчин. Планировки создавались по принципу "ничего лишнего" с учетом исследований эргономики и бытовых процессов: рассчитывались расстояния между плитой, мойкой и холодильником и от кровати до стены, принимались во внимание ширина проходов и габариты необходимой мебели, указал архитектор. Явные минусы хрущевок с точки зрения современного жильца – тесные кухни, смежные комнаты, дефицит мест хранения, отметила Осецкая.

Других различий в планировках советских хрущевок и современных ЖК гораздо больше, убежден главный аналитик "Циана" Алексей Попов. Например, высота потолков в хрущевках не превышала 2,6 метра, а в домах последних лет постройки она составляет около 2,95 метра. Зато размещение квартир на этаже в хрущевках, где четыре-пять дверей на площадке, существенно комфортнее, чем в нынешних ЖК с семью-восемью соседскими квартирами, сказал он.

"Главная разница между хрущевкой и современной квартирой не только в площади, но и в представлении о том, как живет человек. Хрущевка была рассчитана на жильца, чья основная жизнь разворачивается вне дома: на работе, в институте, парке, кинотеатре. Квартира выполняла роль скромного функционального тыла, где предусмотрены функции сна, приема пищи, гигиены и минимального хранения. Современная картина описывает другого человека – того, кто работает, учится, воспитывает детей, встречает друзей в одних и тех же стенах. Кухня стала гостиной, спальня – кабинетом, балкон – мастерской или зимним садом: квартира вобрала функции, прежде принадлежавшие городу", – считает Осецкая.

Места меньше – сценариев больше

По словам старшего научного сотрудника Музея Москвы Дениса Ромодина, принцип застройки советских городов в конце 1950-х годов стал кардинально меняться от квартально-периметральной к микрорайонной, что потребовало преображения и классического двора, созданного уже не для квартала, а часто для одного или нескольких домов.

Аскетичное обустройство дворов первых хрущевок сопровождалось ясной логикой: продолжение быта за пределами маленькой квартиры, уточнил сооснователь архитектурного бюро dot.bureau Алексей Чадович. Хрущевский микрорайон проектировался как сравнительно разреженная система пятиэтажек: нормы 1958 года для пятиэтажной застройки ограничивали пятно зданий 24% жилой территории и требовали 40-45% зоны озеленения, а расстояние между длинными фасадами должно было составлять не менее двух высот здания, поэтому даже при очень скромном благоустройстве двор получался большим, непрерывным и довольно свободным, обратил внимание Чадович.

В советском микрорайоне двор в первую очередь был территорией повседневной жизни детей, при этом мальчикам и девочкам не предлагалось большого перечня специального оборудования: песочницы, металлические горки и качели, турники, футбольные и хоккейные коробки, напомнила соосновательница архитектурного бюро "Вещь!" Мария Кутай. Взрослый сценарий был еще проще – скамейка у подъезда.

В 1990-е годы двор начинает уступать пространство автомобилям, а детский досуг постепенно уходит в закрытые пространства, констатировала архитектор. Сегодня, по ее словам, подход к организации дворового пространства снова корректируется. Дворы современных жилых комплексов компактнее, зато на каждом квадратном метре появляется конкретная функция: игра для разных возрастов, спорт, тихий отдых, выгул собак, озеленение, отметил Чадович.

"Хороший современный двор уже не проектируется по принципу "здесь нужно разместить детскую площадку, пять лавочек и воркаут". Мы думаем о разных людях и разных состояниях. Где сможет находиться родитель, пока ребенок играет? Что будет делать подросток? Есть ли тихое место? Можно ли выйти с ноутбуком? Есть ли тень летом? Куда складывать снег зимой? Не будет ли спортивная площадка мешать жильцам первых этажей? Но старый двор обладал качеством, которое нам сейчас иногда приходится специально возвращать в проекты: он оставлял человеку возможность самому что-то придумать", – сказала Кутай, добавив, что архитектор предусматривает маршруты, озеленение, наличие оборудования, но не должен проектировать каждое действие человека.

В то же время увеличение этажности и плотности современной жилой застройки привело к резкому сокращению зеленых территорий, посетовал председатель правления Московского центра урбанистики "Город" Алексей Расходчиков.

"Планировщики, к сожалению, часто игнорируют базовые потребности людей в природной среде и простом человеческом общении. Отсюда такой рост статистики депрессий и ментальных расстройств у жителей больших мегаполисов. Многоэтажки, где тысячи квартир, уже не создают общности и чувства своего дома, двора. Наше сознание просто не может вместить десятки тысяч людей, определить их как своих, соседей. В итоге вместо чувства безопасности от нахождения в понятной знакомой среде мы получаем стресс в толпе незнакомцев", – обратил внимание урбанист.

Главное изменение, произошедшее в России в организации дворового пространства за 70 лет, заключается в том, что двор больше не приложение к дому, а часть продукта, полагает Чадович. Его демонстрируют на рендерах наравне с квартирой, продавая потенциальному дольщику безопасность, образ жизни и принадлежность к определенному сообществу. Получается, двор прошел путь от общего пространства повседневности к тщательно спроектированной "второй гостиной" жилого комплекса, отметил архитектор.

Чистый расчет

Что касается социальной инфраструктуры, то в первых хрущевских микрорайонах ее перевели в арифметику, сообщил Чадович. Нормы 1958 года ограничивали население микрорайона, как правило, 10-12 тысячами человек и, по словам эксперта, требовали размещать учреждения повседневного пользования (детские сады и ясли, продовольственные магазины, кафе, бытовые мастерские) в радиусе не более 500 метров. Более редкие функции, например, поликлиники, относились уже к уровню жилого района и имели больший радиус обслуживания – до 1,5 километра, добавил он.

"Формировалась своеобразная иерархия доступности: чем чаще человеку нужна функция, тем ближе к дому она должна находиться. Причем нормы были удивительно конкретными. На 1 тысячу жителей предусматривали 150-160 школьных мест, 40-50 в детских садах и еще 30-40 в яслях, для поликлиник – мощность в 20 посещений за смену на тысячу жителей. Даже торговлю считали не просто квадратными метрами: для продовольственных магазинов закладывали 3,2 рабочих места на тысячу жителей. Нормировались аптеки, прачечные, парикмахерские, почтовые отделения. По сути, вместе с серийным жильем проектировали и серийную модель повседневности: сколько детей отправятся в школу, как далеко человек пойдет за хлебом и какую нагрузку должна выдержать поликлиника", – объяснил Чадович.

К середине 1970-х микрорайонная система, как уточнил архитектор, стала жестче: строительные нормы устанавливали для детсадов радиусы размещения 300 метров и для школ 500 метров. Однако постепенно советский норматив ушел от простого расчета "микрорайону положено столько-то объектов" к более сложной матрице, учитывающей вместимость учреждения и его пешеходную доступность. Главный сдвиг за 70 лет в расчете обеспеченности жилья социальной инфраструктурой Чадович видит в том, что ранний микрорайон проектировали как почти готовый комплект повседневной жизни, а современный – как часть более крупной сети, где важен уже не только объект рядом с домом, но его вместимость, доступность и реальный спрос.

Кроме того, сегодня коммерческие сервисы, дополняющие социально гарантированный минимум на внешнем контуре, размещаются на первых этажах современных жилых комплексов и, по словам Грицан, формируют уже так называемую тапочную доступность. Наличие на первом этаже дома инфраструктуры – магазина, кафе, аптеки или химчистки – повышает ликвидность квартиры примерно на 30%, отметила эксперт отделения "На Николоямской" агентства недвижимости "Миэль" Марина Федорова.

"Как архитектору, мне бы хотелось, чтобы в будущем девелоперы не гнались за высотой зданий, а создавали проекты, сомасштабные человеку. Если в середине XX века главным достижением было обеспечить каждую семью отдельной квартирой, то сегодня ключевым становится качество жизни за пределами квартиры – общественные пространства, инфраструктура, благоустройство, транспортная доступность и архитектурная идентичность района. Именно такой подход мы называем созданием архитектурного продукта, когда архитектор становится режиссером развития территории, а не просто инструментом выжимания квадратных метров", – считает соосновательница архитектурного бюро "Клаузура" Дарья Мирошниченко.

Следующим этапом развития жилищного строительства в России, как предполагает Мирошниченко, станет проектирование не отдельных домов, а комплексной среды, способной адаптироваться к изменениям образа жизни, демографии и технологий.

Вера Василевская

https://realty.ria.ru/20260918/mnogoetazhki-2118186513.html