Застройщики не могут продать 45% квартир в домах, которые сдают в этом году. Обвала цен из-за этого не будет: снижать прайс девелоперам не дадут банки. Но скидки готовы обсуждать почти все продавцы, а осень — самое сильное время для торга за весь год. Разобрали с экспертами, какую скидку могут выбить покупатели и как инвесторам в жилье менять стратегию, ведь схема «купил на котловане, продал на ключах» больше не приносит денег.

Почему застройщики не могут продать жилье, но строят еще больше

Спрос упал, а стройка по инерции разогналась до рекорда. Дома, которые запускали два-три года назад на волне дешевой ипотеки, достраиваются сейчас — когда рыночная ипотека фактически закрыта. В итоге в домах со сдачей до конца 2026 года продано всего 55% квартир. Это рекордно низкий показатель, следует из исследования аналитического центра «Движение.ру», которое изучили «Известия».

Аналитики считали по городам-миллионникам на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

По оценке экспертов, к декабрю распроданность подрастет примерно до 60%. Для сравнения: когда отменяли массовую льготную ипотеку в 2024 году, распродано было больше 80%.

Кажется, что там, где не продается, надо тормозить стройку. На деле все наоборот: чем хуже продается жилье, тем активнее увеличивают площади застройки.

>>> ФАКТ

Всего по стране в середине лета объем текущего строительства перевалил за 120,2 млн кв. м. Осенью он может дойти до 121 млн — это максимум за всю историю наблюдений.

<<<

Зачем девелоперы разгоняют стройку в такой момент? У стройки долгий разгон и такое же долгое торможение. Проекты, которые выходят на площадку сегодня, готовили два-три года назад — при других ставках и другом спросе.

Кроме того, открывая новые проекты, часть девелоперов перекладывает на них убытки текущих строек — так проще эти убытки не показывать.

Повлияет ли затоваривание на цены

Обвала цен не будет: себестоимость строительства держит пол. Роста тоже — платить некому. Ценники в отделах продаж останутся примерно на месте — плюс-минус инфляция, говорят опрошенные «Теперь вы знаете» эксперты.

<<< В некоторых перегретых сегментах, например в сегменте студий и маленьких однушек в спальных районах, возможна небольшая коррекция вниз на 3–5%. Массового снижения цен на 20%, как ждут многие, не произойдет. Крупные игроки не будут обрушать рынок, потому что тогда обесценятся квартиры, которые они уже продали раньше, а это ударит по их репутации и финансовым моделям. - Юннеса Смердова, член Ассоциации Гильдии риелторов России >>>

Второе даже важнее, чем репутация. Дело в том, что стройка идет на банковский кредит, а деньги покупателей лежат на эскроу. Стоимость квадратного метра, заложенная в проект изначально, — один из параметров, от которого банк считает экономику кредита.

Если застройщик снижает цену метра, дешевеет весь актив — а значит, и обеспечение по кредиту. А чем ниже обеспечение, тем дороже банк оценивает риск и тем дороже становится сам кредит, объясняет руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко.

<<< Так что снижать цену продажи девелопер может фактически лишь за счет собственной прибыли, добавляет он. >>>

Получается вилка: цену в прайсе трогать нельзя, а продавать надо. Отсюда — скрытые, адресные скидки.

<<< Реальное снижение уже произошло, просто не в прайсе. Разрыв между ценой объявления и ценой сделки по стране 14,2%, в Москве 35,7%: 560 тыс. за метр в витрине против 412 тыс. в договорах. Вот и «падение цен» — оно здесь полгода, просто выдается поштучно тому, кто торгуется. Николай Хлащев, брокер по недвижимости >>>

Что делать инвесторам и покупателям

Простая и относительно легкая схема заработка «зашел на котловане — вышел на ключах» больше не работает.

«Вы выходите на перепродажу в доме, где у застройщика 40% остатков, отдел продаж и рекламный бюджет, — объясняет Николай Хлащев. — Частник не переиграет застройщика на его площадке».

<<< По его словам, заработок теперь не в росте цены, а в цене входа: не выторговал 15–20% на старте — не заработал, просто заморозил деньги под инфляцию. >>>

Вторая рабочая стратегия — переход от перепродажи к аренде. Стоит присмотреться к объектам, которые почти готовы и идут с отделкой: такую квартиру можно сразу сдать и получать доход, который поможет гасить ипотеку, отмечает Смердова.

Если жилье нужно для жизни, а не для спекуляции, момент удачный. Квартира со скидкой или хорошей рассрочкой оказывается выгоднее, чем ожидание общего снижения цен, считает Наталья Котомина.

Прайс сейчас не цена, а начало разговора, подчеркивает Николай Хлащев. Скидку в 5–10% можно обсуждать смело — многие застройщики соглашаются, лишь бы сдвинуть мертвые остатки, говорит Юннеса Смердова. А вот в «спецпредложение только сегодня» верить не надо: скорее всего, завтра оно повторится.

<<< Осень — самое удачное время для торга, говорят опрошенные нами эксперты. >>>

Годовые планы, сдача домов в декабре и почти половина нераспроданного жилья дают продавцу максимальную мотивацию за весь год.

Но это окно узкое, предупреждает Хлащев: начнет снижаться ставка по ипотеке — скидки уберут первыми, еще до роста прайса.

Иван Кузьмин, редактор

https://www.gazeta.ru/twz/dengi/v-rossii-vstali-prodazhi-novostroek-pochemu-dlya-investorov-v-zhile-eto-konec-legkikh-deneg.htm