Продавцы квартир в пятиэтажках, попадающих под реновацию, завышают цены в среднем на 1,9 млн рублей, подсчитали на рынке. «Известия» проанализировали данные. Доля таких домов сокращается. При этом цена квадратного метра в них за год выросла на треть, а за пять лет — более чем вдвое. Приобретая такую недвижимость, люди рассчитывают потом получить квартиру в новостройке, однако срок ожидания сноса может быть долгим. Кроме того, чтобы продать полученное жилье без налога, нужно владеть им не менее пяти лет. Что будет с ценами дальше и выгодно ли покупать квартиры под снос — в материале «Известий».

Почему цены на квартиры под снос завышают

Квартиры в домах, участвующих в программе реновации, сегодня продаются со значительной наценкой. Около 87% таких объектов выставляются по завышенной стоимости — средний размер переплаты составляет 1,9 млн рублей, подсчитали аналитики инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» на основе открытых рыночных данных. Больше трети подобных квартир (39%) стоят выше рынка на 1–1,4 млн рублей, еще примерно четверть — на 1,5–2 млн, а 19% — более чем на 2 млн рублей.

Программу реновации в Москве запустили в 2017 году, она предусматривает переселение жителей более 5 тыс. старых домов в новые квартиры. Первый этап прошел в 2020–2024 годах. Сейчас идет второй — он рассчитан до конца 2028-го. А на третьем, в 2029–2032 годах, планируется расселить дома с более поздними сроками сноса.

Всего программа реновации должна затронуть около 350 тыс. квартир. Жители примерно 3,9 тыс. из них пока не расселены, следует из данных mos.ru.

Главная причина завышения цен на жилье под снос в том, что продавцы заранее закладывают в стоимость будущую выгоду от реновации. На «премию» влияют предполагаемые сроки переселения и район, в котором находится дом, отметил гендиректор «Флип» Евгений Шавнев.

В Москве квадратный метр в таких квартирах за пять лет подорожал в среднем на 115%, до 434 тыс. рублей, а только за последний год рост составил 36%, отметил эксперт. В среднем же по столице стоимость жилья увеличилась всего на 7%, отметил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.

Повышенный рост у жилья под снос в том числе связан с тем, что средняя квартира после переселения становится больше на 10–14 кв. м за счет нежилой площади, что также добавляет ценности. Такое расширение соответствует примерно 3–4 млн рублей, добавил Евгений Шавнев.

Площадь новой квартиры действительно может быть на 16–35% больше в зависимости от типа жилья, отметил Валерий Тумин. Однако, по его словам, стоимость будущей недвижимости не всегда можно полностью закладывать в цену старой. Разница зависит от района, стадии переселения, состояния дома и общей ситуации на рынке.

Дефицит предложения дополнительно поддерживает рост цен. Сейчас в Москве выставлено около 400 квартир в домах под снос против 550–600 годом ранее, отметил Евгений Шавнев. Собственники таких лотов чаще придерживают их до момента переселения, рассчитывая получить более дорогую недвижимость, пояснил управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.

Ситуация с предложением может заметно измениться ближе к 2028 году, когда на рынок потенциально выйдут квартиры в домах с более поздними сроками расселения, отметила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. При существенном увеличении числа таких объектов цены могут начать снижаться.

Пока же предпосылок для резкого удешевления квартир в домах под снос немного. Сроки переселения по части из них уже достаточно близки, поэтому продавцы сохраняют возможность требовать премию за перспективу получения нового жилья, резюмировала эксперт.

Чем рискует покупатель

Покупка квартиры в доме под снос по завышенной цене опасна тем, что человек фактически заранее платит за выгоду, которая еще не гарантирована в полном объеме. Сроки переселения могут измениться, а новое жилье — отличаться от ожиданий по площади, планировке, этажу или расположению, предупредил Кирилл Агапов из Umbrella Consulting Group.

Уже сейчас часть объявлений месяцами не находит покупателей, поскольку они сопоставляют потенциальную выгоду с рисками ожидания, добавил Валерий Тумин.

Основной проблемой действительно остается перенос сроков программы реновации, поскольку в этом случае инвестиционные планы покупателя могут нарушиться, согласился Евгений Шавнев. Особенно чувствительным такой сценарий становится для семьи, которая приобретает жилье в ипотеку и рассчитывает в определенное время переехать в новую квартиру.

Дополнительные расходы на ремонт и ежемесячные платежи способны существенно снизить потенциальную доходность такой покупки. Если же человек решит продать полученную квартиру в новостройке, у него нет гарантии, что объект получится отдать с той же наценкой, добавил Кирилл Агапов.

На стоимость такой инвестиции влияет и срок владения. Чтобы после получения новой квартиры продать ее без налога на доходы физлиц, как правило, необходимо владеть недвижимостью от пяти лет, отметил Евгений Шавнев.

Что будет с ценами дальше

Дальнейшая динамика цен будет зависеть прежде всего от сроков расселения конкретного дома. У квартир из домов первой волны заложена наценка из-за ограниченного предложения и близкого переселения, тогда как объекты с более отдаленными сроками могут продаваться дольше и с большим дисконтом, считает Кирилл Агапов.

Прежние темпы роста цен в сегменте вряд ли сохранятся надолго. Уже сейчас значительная часть будущей выгоды заложена в стоимость квартир, добавил эксперт.

Дополнительным фактором в перспективе может стать снижение ипотечных ставок. Если стоимость кредитов опустится до однозначных значений, спрос может сместиться в сторону новостроек и качественного вторичного жилья, что снизит привлекательность квартир под снос, добавила Наталья Мильчакова.

В целом рынок такой недвижимости, вероятно, будет становиться более избирательным. Покупатели начнут учитывать не сам факт участия дома в реновации, а срок переселения, район, размер возможной прибавки к площади и величину переплаты, отметила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Завышенные цены при этом не означают, что все такие квартиры — это плохое вложение. Отдельные объекты даже с умеренной премией могут сохранять привлекательность благодаря расположению, считает Наталья Мильчакова.

Однако если расходы на покупку, ипотеку и ожидание окажутся выше стоимости полученного жилья, инвестиция может оказаться убыточной, предупреждают эксперты. Поэтому к покупке таких квартир стоит подходить осторожно.

Анатолий Цейко

https://iz.ru/2145578/anatolii-tceiko/kvartiry-pod-snos-pereotceneny-v-srednem-na-15-2-mln-rublei