* Стоимость метра в московских комплексах приблизилась к 800 тыс. рублей, но владельцы таких объектов по-прежнему ограничены в правах *

Апартаменты растут в цене быстрее квартир, несмотря на то что их правовой статус до сих пор остается неопределенным. Эксперты связывают это с дефицитом предложения, запретом на запуск новых проектов и изменением структуры рынка. Рост интереса к такой недвижимости поддержало и решение Конституционного суда, закрепившее возможность временной регистрации в апартаментах. Почему этот формат продолжает дорожать и какие риски сохраняются для покупателей — в материале «Известий».

Почему подорожали апартаменты

Стоимость квартир в новостройках «старой» Москвы за год увеличилась на 21%, апартаментов — на 24%, сообщили «Известиям» участники рынка. По данным ГК «Основа», сейчас квадратный метр в апартаментах стоит в среднем 799,5 тыс. рублей, тогда как год назад — 642,5 тыс. рублей.

— Почти во всех сегментах рынка, кроме премиального, апартаменты по-прежнему дешевле квартир, — отметил коммерческий директор компании Игорь Сибренков. — Но дорожают они быстрее. Это связано с дефицитом предложения после ограничения на строительство новых апарт-комплексов в Москве, а также с тем, что появляется больше готовых объектов.

Сильнее всего цены выросли на первичном рынке премиальных апартаментов — сразу на 33%. Для сравнения: стоимость квадратного метра в новых элитных квартирах Москвы за тот же период увеличилась на 21% — до 877,6 тыс. рублей.

Такую динамику подтвердил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

— Во многом это связано с тем, что структура предложения заметно изменилась, — пояснил он.

Рост цен объясняется сразу несколькими факторами: новых проектов становится меньше, себестоимость строительства растет, а покупатели всё чаще выбирают готовое жилье в хороших локациях, а не квартиры на ранней стадии строительства, добавила коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая.

— Дополнительное влияние оказывают высокая себестоимость премиальных проектов и растущий спрос на лоты «под ключ», — сказала она.

Количество апартаментов в старых границах Москвы за год сократилось почти вдвое, а в массовом сегменте — в три–четыре раза, напомнила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.

— На стадии котлована такие объекты стоили значительно дешевле. Поэтому за последний год квадратный метр в апартаментах действительно подорожал на 22–24%, тогда как квартиры прибавили около 18–20%, — подчеркнула она.

По данным агрегатора новостроек RedCat, предложение квартир за год сократилось на 7%, тогда как число апартаментов в продаже уменьшилось сразу на 28%.

— Больше всего просел доступный сегмент. За год объем предложения комфорт-класса сократился на 52%, в более дорогих категориях — на 20–27%, — рассказала гендиректор агрегатора новостроек Наталья Шаталина — Дефицит новых проектов и быстрое вымывание наиболее ликвидных лотов закономерно привели к росту цен.

В чем минус апартаментов

В России апартаменты по-прежнему остаются нишевым продуктом, хотя в туристических регионах их всё чаще рассматривают как инвестицию, отметила руководитель направления исследований рынка группы «Самолет» Анастасия Морозова.

— При нормализации ставок по рыночной ипотеке спрос на апартаменты вырастет во всех сегментах, а поскольку сейчас предложение на многолетнем минимуме, это подстегнет рост цен, — добавила она.

Юридически апартаменты — это нежилые помещения, напомнила управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева. Из-за этого их владельцы сталкиваются с ограничениями, которых нет у собственников квартир.

— Например, сложности с регистрацией, особенно детей, оформлением наследства или подключением коммунальных услуг. Это не формальности, а реальные проблемы, которые возникают регулярно, — сказала она.

Кроме того, многие апарт-комплексы строились без обязательной социальной инфраструктуры — школ, поликлиник, детских садов и достаточного количества парковок, добавила эксперт. Формально они относились к нежилому фонду, поэтому требования к ним были мягче.

При этом решение Конституционного суда, принятое в феврале 2026 года, заметно укрепило позиции владельцев апартаментов, разрешив оформлять в них временную регистрацию, напомнил Дмитрий Проскурин.

— Однако на практике МФЦ часто отказывают владельцам таких объектов в прописке, — рассказал эксперт. — То есть процедура пока еще не отлажена должным образом, несмотря на то что большинство апарт-комплексов в столице соответствуют всем нормам, характерным для проектов с квартирами. Поэтому резкого подорожания в связи с решением КС РФ до сих пор не произошло.

По мнению эксперта, в перспективе разрыв в цене между квартирами и апартаментами будет сокращаться, поскольку этот формат постепенно становится дефицитным после введенного в Москве моратория на строительство новых проектов.

Почему статус апартаментов до сих пор не определен

Федеральный закон, который должен был определить правовой статус апартаментов, Госдума отклонила в январе 2025 года, напомнила Анастасия Морозова.

Документ вводил понятие «многофункциональные здания» и распространял на апартаменты часть жилищных норм. В итоге единых правил так и не появилось, а рынок продолжает жить по региональным ограничениям и судебной практике.

Беда законопроекта об апартаментах, который вновь отклонили, в большом количестве разногласий между властями и застройщиками, отметил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

— Апартаменты строились на участках, не предназначенных для жилья, без расчета на необходимую социальную инфраструктуру. Кроме того, часть объектов просто не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, — пояснил эксперт.

Есть и вопрос справедливости, добавил Александр Иванов. Покупатели квартир изначально через стоимость квадрата оплачивали создание необходимой инфраструктуры, тогда как владельцы апартаментов такой нагрузки не несли.

— Власти не готовы брать на себя расходы по созданию такой инфраструктуры, — указал эксперт. — Кроме того, во многих местах, где расположены апартаменты, просто нет свободных участков для строительства школ, детских садов и других объектов. При этом курортные города, напротив, заинтересованы в развитии такого формата недвижимости и его легализации, поскольку там сейчас активно растет число подобных проектов.

По мнению основателя и руководителя «Школы Девелопера» Эвелины Ишметовой, апартаменты постепенно уходят из категории «псевдожилья» и превращаются в инвестиционный продукт — с профессиональным управлением, более понятной моделью доходности и преимуществами перед самостоятельной сдачей недвижимости в аренду.

Основной объем предложения перемещается в курортные локации — Петербург, Крым, Краснодарский край и другие регионы. Дополнительный интерес инвесторов поддерживают сокращение льготной ипотеки на квартиры и ужесточение условий «Семейной»: апартаменты по-прежнему на 15–25% дешевле обычного жилья.

Яна Штурма

https://iz.ru/2140579/iana-shturma/apartamenty-stali-dorozhat-bystree-kvartir