* Как изменился средний размер ТЦ в стране за 10 лет и с чем связана тенденция *

Девелоперы отказываются от масштабных проектов. За 10 лет средний размер торгового центра (ТЦ) в России сократился более чем в 2,5 раза, узнали «Известия». Это связано с насыщением рынка, ростом стоимости строительства и изменением потребительского поведения: покупатели всё реже готовы ездить за «шопингом ради шопинга» и чаще выбирают сервисы и повседневные услуги в шаговой доступности. На этом фоне крупные проекты становятся более рискованными и дольше окупаются, тогда как компактные районные ТЦ легче заполняются арендаторами и лучше интегрируются в повседневную инфраструктуру жилых районов, отмечают эксперты. О том, как изменение потребительских привычек трансформирует рынок торговой недвижимости, — в материале «Известий».

Как меняются торговые центры

По итогам 2025 года средний размер вводимого ТЦ в России сократился до 12,8 тыс. кв. м против 34,5 тыс. кв. м в 2015-м. Таким образом, за 10 лет показатель уменьшился более чем в 2,5 раза, следует из данных консалтинговой компании CMWP.

Сокращение масштабов новых проектов отражает структурные изменения на рынке торговой недвижимости, подтвердил «Известиям» вице-президент крупной строительной компании. По его словам, если в середине 2010-х годов девелоперы активно строили крупные объекты регионального и субрегионального формата, то сегодня спрос смещается в сторону более компактных центров. По данным CMWP, доля районных ТЦ в новом строительстве в Москве превышает 70% последние три года, а средний размер вводимого объекта в столице за десятилетие сократился более чем в три раза (12,4 тыс. кв. м).

Тренд подтверждают и другие консультанты. По данным CORE.XP, средний размер вводимого торгового центра в Москве за тот же период снизился в 2,8 раза, до 15,1 тыс. кв. м в 2025 году, а по России — в 1,75 раза, до 19 тыс. кв. м. При этом наиболее низкие показатели были зафиксированы в 2022–2024 годах, тогда как в прошлом году средний размер объектов несколько увеличился за счет ввода отдельных крупных проектов, отметила руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая.

Крупные ТЦ потеряли часть инвестиционной привлекательности из-за насыщения рынка и роста стоимости строительства, считает заместитель генерального директора по торговой недвижимости Central Properties Алексей Чагин. Такие проекты требуют больше времени на реализацию и несут повышенные риски недозагрузки арендаторами, согласна Евгения Прилуцкая. Хотя в условиях дорогих денег управляющие компании делают всё возможное, чтобы показать свою операционную эффективность, отметила финансовый директор ADG Group Анна Крылова. По ее словам, современные торговые центры с удачной концепцией и сильным пулом арендаторов выходят на рынок практически заполненными, а уровень вакантности в течение нескольких месяцев может снижаться до 4–5%.

Как на ситуацию влияют потребители

Изменение формата новых проектов связано не только с экономикой строительства, но и с трансформацией потребительского поведения, считают эксперты. По данным Focus Technologies, среднедневная посещаемость ТЦ в России в январе–мае 2026 года была на 25–27% ниже уровня аналогичного периода 2019-го. В Москве снижение составило 20–25% в зависимости от формата объекта, указал руководитель направления исследований и консалтинга этой компании Михаил Васильев. Это стало результатом роста электронной коммерции, полагают аналитики CMWP. По подсчетам Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), с 2015 года рынок онлайн-торговли вырос более чем в 15 раз, до 11,5 трлн рублей по итогам 2025-го.

Такие изменения снизили потребность в крупных торговых галереях, говорится в материалах CMWP. Поездки в такие ТЦ всё реже рассматриваются потребителями как самостоятельный формат досуга, объяснил Алексей Чагин. При этом покупатели чаще выбирают объекты в шаговой доступности для решения повседневных задач — покупки продуктов, занятий спортом, посещения кафе, получения услуг или выдачи интернет-заказов, перечислил он. В качестве примера такого формата в CMWP приводят сеть районных центров «Место встречи», созданную на базе реконструированных советских кинотеатров. По состоянию на май в Москве работали 26 таких объектов.

Смена потребительских привычек влияет и на структуру арендаторов, говорят эксперты. По данным CORE.XP, в Москве лидером по открытиям новых площадей в торговых центрах стала категория общественного питания с долей 23,8%. Высокий показатель также в сфере услуг и сервисов, а также развлечений (доля в 8,8% в каждой категории). По данным CMWP, наибольшую долю арендаторов в районных ТЦ составляют фитнес-клубы (24%), общепит и продуктовые магазины (у каждого по 13%).

Что будет дальше с торговыми центрами

Опрошенные «Известиями» эксперты полагают, что сложившаяся тенденция сохранится в ближайшие годы. Основной объем нового строительства будет приходиться на районные ТЦ, lifestyle-центры и торговые пространства в составе многофункциональных проектов, пояснил Алексей Чагин. С этим согласна Евгения Прилуцкая. При этом, по ее словам, новые масштабные региональные ТЦ будут появляться лишь точечно — преимущественно в крупных растущих агломерациях. На динамику развития рынка торговой недвижимости продолжат влиять стоимость строительства и конъюнктура спроса на потребительском рынке, уточнила эксперт.

Также поддержку формату оказывает градостроительная политика, уверены в CMWP. Например, мэрия Москвы с 2019 года реализует в городе программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Первый ТЦ в рамках концепции «15-минутного города» открылся в 2024 году. К 2030-му в столице появятся более 270 таких объектов общей площадью более 8,3 млн кв. м, говорил в январе заместитель мэра столицы по вопросам транспорта и промышленности Максим Ликсутов.

Денис Кузнецов

https://iz.ru/2121783/denis-kuznetcov/developery-perestali-stroit-krupnye-torgovye-centry