* Как рост числа одиночных домохозяйств меняет рынок жилья *

Рост числа одиночных домохозяйств в России становится значимым фактором стратегии развития рынка жилья. В 2021 году в нашей стране насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа. За 20 лет их доля удвоилась. Под влиянием этих изменений спрос покупателей смещается в сторону компактных квартир. Однако запрет на строительство «микроквартир» сохраняет семейную модель как нормативный ориентир, поэтому девелоперам приходится компенсировать дефицит метража евроформатами и общественными пространствами.

По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в России насчитывалось 27,6 млн домохозяйств из одного человека, или 41,8% от общего числа в 66,1 млн. Такой состав домохозяйств впервые оказался крупнейшим в стране. По итогам последней переписи две трети домохозяйств в стране состояли из одного или двух человек, тогда как полные семьи с детьми формировали лишь 20,7% общего числа. С начала века доля одиночек почти удвоилась, увеличившись с 22,3% в 2002 году.

Рост числа одиночных домохозяйств сильнее всего проявляется в межрегиональных центрах с выраженным миграционным притоком, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и Тюмени, отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

*** Этот тренд связан со сменой социальных паттернов, более ранним отъездом от родителей, более долгим периодом жизни в одиночку до брака, более поздним рождением детей, проживанием на две локации из-за удаленной работы или вахтовой занятости, а также с тем, что часть компактного жилья, приобретенного как инвестиция, в итоге используется для проживания небольших домохозяйств, перечисляет он.

При росте одиночных домохозяйств большая часть спроса приходится на малоформатные лоты от студий до небольших евродвушек средней площадью 38–40 кв. м, где покупатели ищут гостиную с нишей для приготовления пищи, место для досуга и работы, а также отдельную спальню, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Спрос на студии и евродвушки стал устойчивым явлением, а покупатели, живущие одни, все чаще выбирают открытые планировки с возможностью трансформировать пространство, подтверждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. В небольших квартирах растет запрос на качественные системы хранения и многофункциональные помещения вместо привычного набора комнат, добавляет он.

В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами достигает 30–32% от общего их числа, подсчитал Руслан Сырцов. В региональных центрах с более устойчивой семейной моделью проживания сохраняется спрос на двух- и трехкомнатные квартиры площадью 55–60 кв. м, уточняет он. В Москве и Санкт-Петербурге на первом месте по спросу находятся однокомнатные лоты, включая евроформаты, средней площадью 45–47 кв. м, тогда как в Казани, Красноярске, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Уфе преобладают семейные форматы, подтверждают данные «НДВ Супермаркет недвижимости».

По словам Руслана Сырцова, средняя площадь приобретаемых квартир в новостройках Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-классов сократилась с 55,8 кв. м в 2020 году до 46,6 кв. м в 2025 году.

*** Рост цен на квадратный метр вынуждает покупателей оптимизировать бюджет, поясняет он.

Это стало особенно заметно в бюджетном сегменте. По итогам января—февраля 2026 года средняя площадь приобретаемых квартир в старых границах Москвы в новостройках комфорт-класса составила 42 кв. м, бизнес-класса — 53 кв. м, премиум-класса — 77 кв. м, в проектах всех классов в Новой Москве — 42 кв. м, в Московской области — 42,2 кв. м, следует из данных «НДВ Супермаркет недвижимости». Среди причин снижения средней площади в компании также называют рост цен, слабую доступность ипотеки, недостаточное действие семейной ипотеки и сокращение состава домохозяйств.

Заметная часть интереса к компактному жилью объясняется не только попыткой снизить порог входа на рынок, но и социально-демографическими причинами, отмечает Алексей Попов. В декабре 2025 года суммарный коэффициент рождаемости (СКР) в России составил 1,374 против 1,4 в предыдущем году. Этот коэффициент показывает, сколько детей в среднем родила бы одна женщина на протяжении репродуктивного периода — с 15 до 50 лет. Для сохранения численности населения на одном уровне СКР должен составлять 2,1 на одну женщину.

Под семейную модель

Откликаясь на спрос, девелоперы стали строить больше малогабаритного жилья. В Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, а доля однокомнатных квартир — с 26% до 38%, тогда как доля классических двухкомнатных квартир снизилась с 41% до 35%, а трехкомнатных — с 23% до 13%, приводит данные эксперт.

*** В то же время государственная политика в последние годы ориентирована прежде всего на семейного покупателя, считает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

Например, в Москве власти запретили девелоперам строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44 кв. м в 2024 году. Позже, в 2025 году, к аналогичным ограничениям присоединилась Московская область.

Ограничение минимальной площади квартир уже повлияло на структуру предложения. За 2025 год средняя площадь студий в массовых новостройках Москвы в продаже выросла с 25 до 28 кв. м, отмечает Ярослав Гутнов. Спрос на такие форматы во многом формируют молодые покупатели до 35 лет, для которых студия остается входным билетом на рынок, добавляет он. По итогам января—марта 2026 года число однокомнатных квартир в продаже на рынке новостроек Москвы в целом сократилось на 21% год к году, а в массовом сегменте — на 47%, до 3,9 тыс. лотов, следует из данных «Метриума».

Рынок активно уходит в евроформаты, где дефицит площади компенсируется перераспределением метража в пользу кухни-гостиной, говорит Ярослав Гутнов. В современных проектах большая часть квартирографии уже представлена евроформатами от двух- до четырехкомнатных лотов в зависимости от класса жилья, указывают в «НДВ Супермаркет недвижимости». Во всех классах жилья заметную долю предложения заняли компактные евродвушки. В комфорт-классе на них приходится 25,2% предложения при средней площади 39 кв. м, в бизнес-классе — 32,5% при средней площади 45 кв. м, в премиум-классе — 32,2% при средней площади 48,3 кв. м, подсчитали в компании.

На фоне сокращения средней площади квартир застройщики пересматривают объем и назначение общественных помещений, отмечают в «НДВ Супермаркет недвижимости». В жилых комплексах появляются коворкинги, пространства для встреч в лобби, зоны для спорта и прогулок.

*** Запрет на «микроквартиры» подтолкнул девелоперов к поиску решений, компенсирующих нехватку метров внутри квартиры, и одним из таких ответов стали кладовые на первых этажах, комнаты для матери и ребенка и системы «умный дом», перечисляет Ярослав Гутнов.

В результате общественные пространства все чаще становятся продолжением жилья, а часть бытовых и социальных функций переносится за пределы квартиры.

В ближайшие годы нормой для однокомнатной квартиры могут стать 35–38 кв. м, а роль общественных пространств и инфраструктуры жилых комплексов будет расти, полагает Ярослав Гутнов. Доля малоформатных лотов, прежде всего евродвушек и компактных евротрешек, будет увеличиваться и дальше на фоне низкой доступности ипотеки, роста цен и сокращения состава семей, считают в «НДВ Супермаркет недвижимости».

Наталья Пиунова

https://www.kommersant.ru/doc/8573409