* Может ли рухнуть спрос на первичном рынке и как этого избежать девелоперам *

Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья в стране к концу 2025 года достиг 90%, следует из данных Росстата, которые изучили «Известия». В Центральной России стоимость квадратного метра в новостройках уже почти вдвое выше, чем в готовых домах. Разница в цене продолжает расти и в целом по стране. Эксперты связывают ситуацию с последствиями действия льготной ипотеки и перегревом рынка. При этом снижение спроса может привести лишь к точечным скидкам от застройщиков — полноценного удешевления нового жилья не будет, и в 2026-м оно продолжит дорожать быстрее ожидаемой инфляции. Как сделать недвижимость доступнее — в материале «Известий».

Почему первичка дороже вторички почти в два раза

В IV квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами от застройщика и старым фондом в Центральной России достиг примерно 90%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 314 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке — 165 тыс. В I квартале прошлого года этот показатель был ниже и находился на уровне 81% — ценовой дисбаланс позднее усилился.

В целом по стране разница также увеличилась примерно на 9 п.п.: с 56% до 65%. Под конец года средняя стоимость квадратного метра нового жилья составила 288 тыс. рублей, а готового — около 160 тыс.

Такой разрыв выглядит аномальным по международным меркам, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По ее словам, в большинстве стран Европы и G7 разница между первичным и вторичным жильем обычно не превышает 9–15% в пользу новостроек.

Основной причиной перекоса стала льготная ипотека, считает эксперт. После запуска массовой безадресной программы под 8% в 2020 году спрос на новостройки резко подскочил, а вместе с ним начали расти и цены. Предполагалось, что после сворачивания программы рынок постепенно стабилизируется, однако этого не произошло. Ипотека для семей с детьми также стала пользоваться массовым спросом — в апреле на нее приходилось около 58% всех выдач жилищных кредитов в России.

В 2025 году цены на новостройки увеличились на 10–14%, отметила Наталья Мильчакова. Рост цен на новое жилье в 1,5-2,5 раза обогнал инфляцию, которая составила около 6%.

Одновременно на рынке становится больше нереализованных квартир. Ранее аналитики «Движение.ру» сообщали «Известиям», что ни в одном крупном регионе страны распроданность жилья не превышает 50%, а в большинстве остается ниже 30%. Речь идет примерно о 1,6 млн непроданных объектов.

Наиболее перегретые регионы — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Татарстан, подчеркнула Наталья Мильчакова. Именно там цены на новостройки сильнее всего оторвались от вторичного рынка.

Девелоперы терпят убытки

ЦБ уже неоднократно указывал на снижение доступности жилья и ухудшение финансового положения девелоперов. Дополнительное давление на отрасль создают растущие денежные трудности застройщиков: увеличивается просрочка по кредитам, снижается выручка и падают продажи, добавил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.

Ситуация ухудшается и по срокам сдачи объектов. Сейчас пять крупнейших российских девелоперов строят с задержкой более 2,43 млн кв. м жилья — это около 15% их портфеля. Для сравнения: год назад показатель составлял лишь 3,2%.

Самые серьезные проблемы фиксируются у группы «Самолет». По данным рынка, компания возводит с задержкой около трети всего объема строительства. Ранее девелопер обращался за господдержкой на 50 млрд рублей, однако получил отказ.

Разрыв между первичкой и вторичкой говорит сразу о нескольких тенденциях, считает Наталья Мильчакова. Во-первых, льготная ипотека по-прежнему поддерживает цены именно на новостройки. Во-вторых, доступного жилья становится всё меньше даже при существовании госпрограмм. В-третьих, вторичный рынок остается заметно дешевле, однако многие россияне не могут купить квартиру без ипотеки, а ставки по обычным кредитам остаются слишком высокими.

При этом стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию не падает вдвое, хотя формально жилье уже становится вторичным, следует из данных федеральной компании «Этажи». В среднем снижение цены составляет около 20%. Однако и этот показатель постепенно растет, поскольку новостройки дорожают быстрее рынка в целом.

Тем не менее ситуация создает риски и для ипотечных заемщиков. Если человек решит продать квартиру и закрыть кредит, вырученной суммы может не хватить для полного погашения долга. В результате заемщик рискует остаться и без жилья, и с обязательствами перед банком.

Риски снижения цен для застройщиков

Даже при ухудшении спроса девелоперам сложно пойти на серьезный дисконт. Причина — в системе проектного финансирования, при которой строительство фактически ведется за счет банковских кредитов.

Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах и становятся доступны застройщику только после сдачи дома. До этого момента компания возводит объект на средства банка. Именно поэтому цена объекта изначально согласовывается с кредитной организацией, пояснила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Впрочем, при изменении ситуации на рынке спрос на жилье может упасть. Уже в июле ожидается решение по условиям семейной ипотеки — не исключено, что для заемщиков с одним ребенком ставка вырастет до 10%. Это может лишить около 3 млн семей доступа к программе, сообщали ранее «Известия».

Застройщики могли бы снизить цены, чтобы стимулировать спрос, но это приведет к росту себестоимости строительства, поэтому такая практика в принципе теряет смысл.

В этой связи компании стали чаще использовать адресные скидки и специальные программы, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. В одних случаях речь идет о скидках 15–20%, в других — о беспроцентной рассрочке или индивидуальных условиях покупки.

— Как правило, по каждому объекту есть «вилка» цены, в рамках которой застройщики и делают скидку, — пояснила эксперт.

Но такие меры постепенно сокращают финансовый запас прочности девелоперов, накопленный в период рекордных продаж 2020–2023 годов.

— Некоторые застройщики действительно подошли к пределу устойчивости. Если в 2020–2022-м они накапливали резервы за счет высокого спроса и низких ставок, то сейчас из-за удорожания кредитования, роста себестоимости и замедления продаж рост долговой нагрузки становится ощутимым, — пояснила Кристина Гудым.

На этом фоне часть компаний может переориентироваться на более дорогие проекты комфорт- и бизнес-класса, где спрос меньше зависит от ипотеки, считает Кристина Гудым. В таком случае предложение доступного жилья может стать еще меньше.

Большинство экспертов пока не ждут снижения цен. В базовом сценарии в 2026 году стоимость новостроек может увеличиться еще на 13–15%, заявил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Вторичное жилье, по его оценке, подорожает примерно на 8–10%.

Даже при ухудшении ситуации возможны только точечные скидки на отдельные объекты, подчеркнул Валерий Тумин. Массового падения цен рынок пока не ожидает. Для инвесторов это означает сохранение стоимости вложений в недвижимость, однако для покупателей жилье продолжит становиться всё менее доступным.

Поэтому россияне чаще обращают внимание на вторичный рынок, заключил Евгений Шавнев. Жилье там ощутимо дешевле — после снижения ключевой на сделки сможет выйти больше россиян, которые откладывали покупку квартиры из-за высоких ставок по рыночной ипотеке.

Евгений Грачев, Мария Колобова

https://iz.ru/2103416/evgenii-grachev-mariia-kolobova/razryv-cen-mezhdu-novostrojkami-i-vtorichkoj-dostig-90