* Рынок краткосрочного найма жилья может уйти в тень *

В России предложили легализовать сдачу квартир и апартаментов под «средства размещения» и установить единые требования для владельцев такой недвижимости. С инициативой на полях Госдумы выступили в Российском союзе туриндустрии (РСТ). Это спровоцировало дискуссию о том, кто на самом деле удерживает внутренний туризм рентабельным, а кто — просто «подминает под себя». В ГД подчеркивают, что посуточная аренда квартир уже не стоит полностью «вне правового поля», поскольку собственники обязаны уплачивать налоги и формально закреплена схема «социального предпринимательства». А отраслевые эксперты считают, что рынок жилья для туристов недостаточно регулируется с точки зрения безопасности, качества сервиса и прозрачных условий для всех участников. Подробности — в материале «Известий».

Почему отели проигрывают квартирному рынку

Средняя стоимость проживания в арендуемой квартире, по подсчетам РСТ, составляет примерно половину отельного тарифа, что формирует явный перекос на рынке и побуждает говорить о разном уровне защищенности туриста и стандартов сервиса. При этом российский рынок внутреннего туризма в зимнем сезоне 2025–2026 годов зафиксировал заметный рост интереса к путешествиям, из‑за чего вопрос о регулировании посуточной аренды приобретает особую остроту для отельеров, арендодателей, регионов и самих туристов.

Дефицит номерного фонда, особенно в сегменте до трех звезд, и рост числа поездок внутри страны помогают квартирам удерживать значительную долю туристического рынка. Это подавляет заполняемость и доходность отельного бизнеса, подчеркивают в комитете Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры.

Член комитета по туризму Артем Прокофьев приводит яркий региональный пример, показывающий масштабы сдвига в сторону съема жилья путешественниками.

— Только в Казани, одном из популярных туристических городов, с 2018 года предложение аренды квартир посуточно выросло более чем в 40 раз, — указывает он.

При этом, как отмечает парламентарий, важно понимать, что дефицит мест размещения сегодня остается одним из ключевых ограничений для дальнейшего развития внутреннего и въездного туризма.

По данным «Циан», по итогам 2025 года число квартир в посуточной аренде в России превысило 314 тыс. объектов, вырастая год к году примерно на 37%. В крупнейших городах‑миллионниках количество лотов, сдающихся в краткосрочную аренду, за год увеличилось на 33%, что подкрепляет тезис о том, что обычное жилье забирает значительную часть спроса, который отельеры не могут удовлетворить из-за нехватки номерного фонда.

Аналитика «Авито Путешествий» показывает, что рынок посуточной аренды недвижимости в России оценивается в 381 млрд рублей и растет двузначными темпами. Однако число забронированных ночей увеличивается медленнее, чем предложение, что подчеркивает высокую конкуренцию и давление на цены.

Говоря о краткосрочной аренде, важно учитывать, что законодательно этот сегмент всё же не совсем «серый», подчеркивает заместитель председателя комитета Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Сергей Кривоносов.

— Этот сегмент полностью находится в правовом поле. Действующее законодательство уже предусматривает обязанность уплаты налогов с доходов от сдачи жилья, и контроль в этой части постепенно усиливается, — напоминает депутат.

При этом он не исключает необходимости дополнительных мер регулирования — прежде всего в части прозрачности, соблюдения правил поведения гостей и защиты самих потребителей.

Приведет ли регулирование аренды квартир к росту цен

Предложение приравнять квартиры к средствам размещения и ввести хотя бы минимальные требования может привести к сегментации рынка и росту средних ставок, считают в комитете Госдумы по туризму и в отраслевых ассоциациях. При этом такой шаг не обязательно уничтожит доступные варианты.

Турист выбирает квартиру не из‑за того, что это «серый сегмент», а потому что это дешевле и гибче, напоминает коммерческий директор компании TEZ TOUR Воскан Арзуманов. А иногда аренда квартиры и вовсе оказывается единственным доступным вариантом — в России есть города и регионы, где гостиничного фонда недостаточно или он ограничен по качеству и цене. В таких случаях квартиры фактически закрывают дефицит размещения и без них часть спроса просто останется неудовлетворенной.

Новые правила регулирования могут привести к более выраженному сегментированию рынка, что позволит выделить более качественные и безопасные объекты, допускает член правового комитета Российской Гильдии риэлторов Николай Зырянов. Однако предложение, по его словам, всегда поддерживается соответствующим спросом, и не склонный к регулированию сегмент просто уйдет в тень, что отрицательно скажется на безопасности на рынке.

В свою очередь, заведующий кафедрой туризма и гостиничного дела Российской международной академии туризма Роман Арсений считает, что без единого базового набора требований «обелить» сегмент почти невозможно.

— Хотя аренда квартир и дешевле гостиничных номеров, такой вид размещения всё же имеет недостатки: владельцы не всегда заботятся об обеспечении безопасности постояльцев, предоставляемые услуги могут быть весьма посредственного качества, а ценообразование — хаотичным, — предупреждает он.

В случае если сдача квартир внаем будет приравнена к деятельности средств размещения, стоимость таких услуг может повыситься, не исключает эксперт. Но этот сценарий необязательный, ведь цены зависят от оснащенности апартаментов.

Зачем необходимо дополнительное регулирование

Инициатива РСТ обоснована тем, что квартиры формально не входят в реестр и не подлежат классификации, что создает правовой вакуум и усложняет контроль за безопасностью и качеством. Однако ряд экспертов указывает, что рынок уже частично регулируется через налоги и специальные режимы.

В 2019 году гостиничные услуги были запрещены в жилом фонде, но у собственников жилых помещений осталось право использовать квартиры для краткосрочного найма абсолютно законно, напоминает глава Гильдии малых средств размещения Яна Бабина.

— Эта мера четко разделила рынок между гостиничными услугами и краткосрочным наймом, а также привела к обелению рынка посуточной аренды жилья, — утверждает она.

Краткосрочная аренда сегодня представляет собой социальное предпринимательство, уточняет эксперт. Для такой деятельности введены самозанятость и отдельный код ОКВЭД 55.20, что фиксирует ее в реестре «белой» экономики и позволяет регулировать налоговые обязательства.

В то же время представители гостиничного бизнеса и часть регуляторов отмечают, что в реестре средств размещения большинство отелей и гостевых домов имеют обязательные требования по безопасности, а в жилом фонде таких норм нет. Поэтому фактически «серость» сохраняется в части сервиса и безопасности, даже при наличии налогового оформления.

Кто гарантирует защиту туриста при аренде квартиры

Защита туристов, выбравших для проживания в путешествии обычное жилье, сегодня строится преимущественно на договоре краткосрочного найма и общих правовых и контролирующих механизмах, а не на специализированных туристических нормах, что вызывает вопросы у ряда экспертов. Стандарты безопасности, характерные для отелей, должны быть хотя бы частично распространены на туристические квартиры, считает Роман Арсений.

— Владельцы средств размещения выполняют все предъявляемые требования, что и приводит к удорожанию обслуживания, но в то же время это повышает безопасность и комфорт гостя (обеспечение санитарных, пожарных, экологических норм, норм антитеррористической защищенности, оснащение номеров, расширение ассортимента услуг), — подчеркивает он.

Единые требования для сдачи квартир в качестве средств размещения позволят привести помещения к базовым требованиям, предусматривающим минимальное оснащение комнат мебелью и техникой, ванных комнат сантехническим оборудованием и предметами гигиены, регламентирующим периодичность уборки и предоставления иных услуг, а главное — обеспечение норм безопасности, отмечает эксперт.

При этом регулирование должно быть мягким, но понятным, подчеркивает Сергей Кривоносов.

— Если подойти жестко и избыточно зарегулировать рынок — это может снизить доступность отдыха. Но если внедрять мягкую модель легализации, с минимальными требованиями, то рынок сохранит свою доступность. Для многих семей аренда квартиры — единственный способ путешествовать, — предупреждает депутат.

Подтверждением того, что мягкое регулирование способно формализовать рынок без его разрушения, служат данные о росте числа зарегистрированных гостевых домов. По результатам эксперимента по введению минимальных требований в реестр средств размещения, за полгода их число составило более 7 тыс. объектов.

Действительно ли гостиницы конкурируют с квартирами

Ограничение посуточной аренды может вернуть часть квартир на долгосрочный рынок, но одновременно спровоцировать рост арендных ставок и усилить дефицит доступного жилья для обычных жителей, предупреждает собеседник «Известий».

Сергей Кривоносов подчеркивает двустороннюю природу последствий. Возврат части квартир на рынок долгосрочной аренды может стабилизировать цены, допускает он. Однако чрезмерное давление может привести к тому, что собственники начнут компенсировать издержки, повышая арендные ставки.

Сегмент уже имеет законодательный статус и дополнительное регулирование не только не обязательно, но и рискованно для социальных групп, предупреждает Яна Бабина.

— В связи с непростой экономической обстановкой в стране покупательная способность граждан снизилась, а значит, спрос на гостиницы в каких‑то регионах мог сократиться, — допускает она. Однако у посуточной аренды жилья абсолютно другая целевая аудитория, поэтому решение проблемы кроется не в дополнительном регулировании краткосрочного найма, а в маркетинге гостиниц и грамотной перестройке под потребности именно их целевой аудитории.

Эксперт подчеркивает социальную функцию посуточного найма, заявляя, что не все россияне могут позволить себе платить не только за проживание, но и за сервис, как в гостиницах.

— Те, кто не могут, останавливаются в посуточных квартирах. Это часто малоимущие семьи, пенсионеры или люди предпенсионного возраста, студенты, одинокие и многодетные родители и так далее, — напоминает Бабина.

Дмитрий Алексеев

https://iz.ru/2067758/dmitrii-alekseev/kvartira-so-zvezdochkoi-k-chemu-privedet-uzhestochenie-pravil-posutochnoi-arendy-dlia-turistov