Торговые центры переформатируются в склады

Кризис на рынке торговой недвижимости серьезно осложнил поиск арендаторов для владельцев и операторов торгцентров, поэтому они вынуждены переоборудовать свои здания в склады. За январь—октябрь на российском рынке экспонировалось 587 тыс. кв. м такой недвижимости, за весь 2024 год этот показатель находился на уровне 94 тыс. кв. м. Ранее склады такого формата пользовались спросом в условиях дефицита классических логопарков, однако сейчас, когда вакансия на складском рынке значительно выросла, востребованность складов внутри торгцентров остается под вопросом.

По итогам января—октября объем предложения складских помещений, выставленных на рынок операторами торгцентров, в целом по России составил 587 тыс. кв. м — это около 15% от складского предложения по всей стране, следует из данных исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. Для сравнения: по итогам 2024 года этот показатель составлял всего 94 тыс. кв. м.

Поводом для переоборудования торговых объектов стали ограниченный спрос на такую недвижимость со стороны арендаторов и уход с российского рынка крупных международных ритейлеров, отмечает директор в департаменте складской недвижимости Ricci Алексей Слепов. Сегмент торговой недвижимости столкнулся с кризисом на фоне активного развития онлайн-торговли и высокой ключевой ставки ЦБ, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.

О трудной ситуации в отрасли сигнализируют и показатели нового строительства: по данным CMWP, уже к концу 2026 года объемы ввода торговой недвижимости в Москве могут упасть на 70% год к году, до 76 тыс. кв. м. В то же время посещаемость торговых комплексов в этом году при негативном сценарии может сократиться на 3% год к году, прогнозируют в Focus Technologies. В результате арендаторы помещений в торгцентрах стали фокусироваться на оптимизации, что подтолкнуло к росту долю свободных площадей: по итогам 2026 года она может достигнуть 9,7%, что станет максимальным значением с 2022 года, прогнозируют в CORE.XP.

В таких условиях одним из вариантов получения запланированного дохода для владельцев торгцентров является перепрофилирование недвижимости, считает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Кроме того, такая стратегия помогает собственникам торгцентров избавиться от необходимости вкладываться в обновление торгового комплекса для привлечения арендаторов, считает старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP Владислав Брильян.

Ранее складские площади такого формата пользовались спросом у арендаторов из-за критически низкой доли свободных площадей в классических логопарках: по итогам 2023 года вакансия на складском рынке Москвы составила 0,3%, в 2024 году — 1,5%, подсчитал Евгений Бумагин.

Однако ситуация изменилась. За январь—сентябрь вакантность в складах столицы увеличилась до 5%, подсчитал Евгений Бумагин. В условиях достаточного качественного предложения арендаторы предпочитают традиционные логистические комплексы, поэтому ожидать существенного спроса на переформатированные в склады площади не стоит, говорит Алексей Слепов.

По словам директора департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александра Шевелева, склады в торгцентрах не могут обеспечить эффективное хранение, поскольку в них невозможно организовать зоны для маневрирования фур, а зоны разгрузки и погрузки не рассчитаны на складские мощности. Кроме того, по словам господина Бумагина, склады в торговых комплексах Москвы предлагаются по ставке 15,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как склады класса А можно арендовать за 11 тыс. руб. за 1 кв. м.

Однако для некоторых компаний аренда склада в торгцентре является способом ускорить доставку и сократить расходы, поэтому продолжат трансформироваться в складские пространства в основном небольшие торговые объекты, говорит Владислав Брильян. Такие пространства будут востребованы для размещения дарксторов.

Александра Вебер, София Мешкова, газета «Коммерсантъ» №220 от 28.11.2025, стр. 7

https://www.kommersant.ru/doc/8232461?from=top_main_6