Спрос на покупки новостроек в Москве в первом полугодии 2025 упал на 25-50% по сравнению с высоким, благодаря льготной ипотеке, показателем прошлого года, а вторичный рынок стагнирует на фоне недоступной ипотеки. До конца года в отсутствии драйверов роста спрос на первичное жилье упадет еще на 15-20% при росте цен на 10%, а вторичка продолжит топтаться на месте, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Новостройки берут все меньше

Участники рынка видят достаточно существенное падение спроса на покупку новостроек в Москве в первом полугодии 2025 года. Так, например, управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов оценивает падение спроса по сравнению с аналогичным показателем 2024 года в 25%, а заместитель коммерческого директора "А101" Владимир Колесников и вовсе в 50%.

Вместе с тем, корректно сравнивать эти два периода, по словам участников рынка, достаточно сложно, так как в первом полугодии 2024 года еще действовала программа госипотеки под 8% и IТ-ипотеки в Москве, а рыночные ставки также находились на приемлемом уровне.

"Более того, во втором квартале 2024 года, а особенно в июне, перед завершением программы госипотеки под 8%, на рынке наблюдался ажиотажный спрос, продажи били рекорды", – добавил Колесников.

В первом же полугодии 2025 года ипотека со средней рыночной ставкой 25% была мало кому доступна. В результате средняя доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Москвы, по словам основателя bnMAP.pro Ирины Доброхотовой, сократилась до 51% с 72% годом ранее. Наиболее востребованной на сегодняшний день, конечно, остается семейная ипотека с льготной ставкой 6%. На нее, по данным "Домклик", приходится 75% всех выданных ипотечных кредитов в столице.

Правда, некоторый краткосрочный всплеск активности со стороны покупателей новостроек был зафиксирован в конце мая, констатировала руководитель отдела маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании "Главстрой" Елизавета Родина. Это произошло на фоне отмены банковских комиссий за выдачу льготной ипотеки. Однако затем этот вопрос был поставлен на паузу, так что период повышенного спроса продлился недолго.

Рассрочки при покупке жилья в новостройках, которые на некоторое время приобрели большую популярность на фоне недоступной ипотеки, начали терять востребованность уже во втором квартале 2025 года, отметили участники рынка. Общая доля сделок с рассрочкой на московском рынке новостроек сократилась с 75% в первом квартале до лишь 50-55% во втором, привел данные директор направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков.

"Частично это связано с отсутствием внятного механизма приобретения недвижимости в рассрочку, частично – с тем, что кто-то из застройщиков менее щепетильно проверяет покупателя, чем банки при заключении ипотечного договора. Также власти не приветствуют бесконтрольное использование рассрочек, опасаясь пузыря", – объяснила снижение популярности этого инструмента Доброхотова.

Не торопятся строить

Предложение нового жилья в Москве сокращается. На конец июня 2025 года оно составило 63,8 тысячи лотов, что на 8% меньше по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, привела данные Доброхотова. По сравнению с показателем на начало 2025 года, когда в продаже было 67 тысяч лотов, предложение, по ее словам, меньше на 5%.

"Отчасти отрицательная динамика предложения объясняется замедлением ввода новых проектов. Девелоперы не стремятся выводить новые объемы и делают это крайне осмотрительно, чтобы избежать затоваривания в проектах", – дала объяснение Доброхотова.
Одной из тенденций рынка является отказ девелоперов от отделки в своих проектах. По итогам июня 2025 года доля предложений без отделки на рынке Москвы, по данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елены Чегодаевой, выросла до 61% против 48% годом ранее.

"Застройщики отказываются от отделки даже в комфорт-классе, что связано с ростом себестоимости отделочных материалов, сложностей с кадрами и проявлениями потребительского терроризма", – пояснила она.

На фоне роста себестоимости строительства и сокращения недорогого предложения на первичном рынке Москвы средняя цена квадратного метра в новостройках на конец июня, по словам Чегодаевой, выросла за год на 11% - до 538 тысяч рублей. Средняя стоимость лота составила 30,8 миллиона рублей с приростом за год на 12%.

По причине слишком высоких цен на столичные новостройки Кочетков отметил начавшееся смещение массового спроса из Москвы в сторону области, где покупатели ищут альтернативу московским квартирам в диапазоне цены до 14 миллионов рублей.

Вторичка в летаргии

Спрос на покупку жилья на вторичном рынке Москвы на короткое время оживился в начале года на фоне слухов о возможной заморозке банковских вкладов, напомнил директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

"Но вскоре люди убедились, что слухи не подтвердились, и пока больше не собираются выходить из вкладов", – отметил он, добавив, что в результате количество авансов и сделок во втором квартале 2025 года оказалось на 15% меньше, чем их было во втором квартале 2024 года и на 10% меньше, чем в первом квартале 2025-го.

По данным же Росреестра, за январь-май 2025 количество сделок на вторичном рынке жилья в Москве практически не изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, снизившись всего на 1%, до 54,1 тысячи.

На рынке Москвы по состоянию на конец июня на продажу, по данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", выставлено 97 тысяч квартир, что на 1% больше, чем годом ранее. Динамику предложения можно считать практически стагнационной, описал ситуацию коммерческий директор сервиса "Яндекс Недвижимость" Евгений Белокуров.

"В отсутствии доступной ипотеки предложение на вторичном рынке не сокращается, но и не растет – часть продавцов переводит свои объекты в сегмент аренды, некоторые отказываются от продажи, решив придержать этот актив при себе, кто-то считает более выгодным подождать снижения ключевой ставки и стоимости жилищных кредитов – и, соответственно, роста спроса и цен на недвижимость", – охарактеризовал настроения продавцов жилья Шлома.

Около 90% покупателей на вторичном рынке, по наблюдениям Шломы, приобретают квартиры за собственные средства, например, накопленные на депозитах или полученные, в том числе, от продажи жилплощади (альтернативные сделки). Ипотека на этом рынке практически недоступна для покупателей.

Цены при этом практически не меняются. Общая инфляция совершенно не касается квартир на вторичке в отсутствии ипотеки и при ограниченном предложении, объяснил Шлома. Средняя цена квадратного метра составляет в июне 284 тысячи рублей – на 0,4% больше, чем годом ранее. Средняя цена лота находится на уровне 14,8 миллиона рублей – снижение за год на 0,3%.

Средний размер дисконта на московском вторичном рынке и сейчас, и год назад – около 5%, добавил Шлома. Доля сделок с дисконтом – около 80%, она тоже стабильна. Практически не меняются, по наблюдениям руководителя "Циан.Аналитики" Алексея Попова, и сроки экспозиции квартир: период нахождения объявления в базе составляет 110 дней.

Драйверов нет

Эксперты в ближайшей перспективе ждут дальнейшего снижения спроса как на новостройки, так и на вторичное жилье в Москве.

"На данный момент у рынка новостроек нет ни одного драйвера спроса: льготная ипотека для всех отсутствует, семейная подходит не всем, ключевая ставка очень высокая, и ставки по коммерческим программам подавляющему большинству населения не подходят", – посетовала Доброхотова.

По итогам текущего года спрос на новостройки, по ожиданиям Попова, сократится еще на 15-20% при снижении предложения на рынке на 5%. При этом цены предложения, по его прогнозам, вырастут на 12-14%, а цены реальных сделок на 8-10%.

"Какое-то реальное оживление спроса на первичном рынке Москвы начнётся лишь тогда, когда ключевая ставка опустится хотя бы до 15-16%", – добавил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

На вторичном же рынка продолжится полный штиль – это касается как спроса и предложения, так и цен, считают эксперты.

"До конца года какие-то радикальные перемены маловероятны, поскольку ключевая ставка вряд ли снизится до того уровня, когда ипотека станет доступной. Соответственно, мы не ожидаем скорого всплеска спроса и притока на рынок ипотечных покупателей", – прокомментировал Шлома.

Анна Смирнова

https://realty.ria.ru/20250703/novostroyki-2026731486.html