Северо-западная часть карты Москвы и пригорода с давних времен относилась к наиболее престижной и популярной. Сегодняшние тенденции застройки загородного рынка и обеспечения инфраструктурой объектов данных областей, показывают отсутствие равномерности в развитии загородных направлений. Условно карту Москвы и ближнего Подмосковья можно разделить на две области развития загородного строительства. Приоритетными для реализации объектов загородной недвижимости остаются трасы, так или иначе ведущие к границам стран Европейского союза.

На лето 2007 года можно утверждать о наличии благоприятных тенденциях развития для следующих четырех направлений:

• новый закрепившийся лидер - Новорижское шоссе
• исконно любимая всеми трасса - Рублевское шоссе
• Киевское шоссе
• Калужское шоссе

По направлениям Рублево - Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 60% новых коттеджных поселков. Как всегда в отрицательном спросе признаются и все юго-восточные подмосковные направления. А так же направления идущие по карте от Ярославского шоссе вниз, в сторону юго-запада. Они считаются экологически неблагоприятными и перегружены транспортом.

Давно и очень громко все говорят о выносе из центра Москвы промышленных и деловых центров. Заявлено, что - Москва это международный деловой центр. Вот в центре и нужно оставить только международные бизнес единицы. В данном плане Новая рига и стала тем ключом, который откроет дверь в новый этап строения деловых центров в Москве. В процессе реализации мегапроектов на Новорижском шоссе, новая инфраструктура принесет создание больших по площади бизнес-центров, которые и станут новой точкой отсчета по данной трасе. Цены из-за больших объемов предложений не будут заоблачными, а будут равны ценам ближнего Подмосковья. Зато спрос в отличии от всех районов Подмосковья - здесь гарантирован. Концептуально, топ-менеджеры проживают в коттеджах поселков, обычный же менеджмент покупает квартиры рядом с бизнес-центрами в домах малоэтажной застройки. При анонсированной цене в $2000 за квадрат, вполне приемлемо. В экологически чистом районе и удаленностью до 30 мин. от Москвы, очень хорошее предложение. Фактически формируется элитный пригород Москвы по Новорижскому направлению. Учитывая уровень дохода для всех жителей коттеджных поселков - выше среднего, предвидится активное развитие инфраструктуры по данному направлению. Целевая платежеспособная аудитория уже отобрана, для тех, кто якорем займет "сладкие километры" - продажи гарантированы.

Фактически Москва и пригороды разделились на две части. Левая часть карты пригорода Москвы представлена прогрессивной, правая социальной. Зона N 1 - наиболее востребованная и перспективная; зона N 2 - наиболее оптимальная на данное время в ценовом предложении; зона N 3 - для загородной недвижимости: дальние дачи, жилье сезонного проживания, проекты "выходного дня".

Нестабильность загородного рынка относительно адекватности цен, присутствие в 2007 году четкой стагнации и упорные попытки продавцов не признавать спада, а так же любыми способами поднять цены в космос, привело к освоению покупателями менее престижных направлений. Предложения с космическими ценами начинают приносить убытки. Ведь как таковой инвестиционный рост состоит из движения цены вверх и подтверждающей её справедливой цены продаж. Рынок уже в 2006 году и так был перегрет, при этом идут попытки еще наращивать цены, хотя даже старые ценовые предложения не были обоснованы ни чем, кроме желаний продавца. А сколько ни накручивай цены и не кричи при этом "Рост рынка", пока продаж нет - есть убытки. А продажи в ближней зоне до 15 км, смещаются на другие направления, где есть схожее предложения, и реальностью обоснованные цены. Наблюдается движение продаж по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе, по карте зона N 2. А интерес по спросу, при адекватных ценах, бесспорно, держит зона N 1.

Район N1 - Новорижского шоссе, экологически чистый и незагруженный. Новорижское направление на равных конкурирует с Рублевкой. И не удивительно, ведь ценовая составляющая предложений намного ниже, районы на карте соприкасаются, а транспортная доступность скоро возрастет. Новая Рига будет расширена до 10 полос, в 2008 году будет запущен Краснопреснеский проспект. Некоторые эксперты отмечают как минус отсутствие нормального въезда в Москву. Новорижская трасса новая, еще не обустроенная, процесс обустройства только идет. Ситуация должна исправится строительством Краснопресненского проспекта. При этом разница между 15 и 30 километрами, выделяемыми риэлторами при накрутке цен на 15 километре, фактически исчезнет. Не зря все дорогие предложения сосредоточены на 29 километре. 30-40 километр обеспечит в 2008 году примерно то же время в пути, что и 15 км в 2007 г.

Для продаж по ценовой удаленности в 2007 году Новую ригу можно разделить на несколько зон удаления: первая зона 5 (7) км. и вторая 15км. считаются ближними. На скорости 120 км/ч до поворота в поселок на 14 километре от МКАД по Новой риге, я добираюсь за 11 минут. Вторая основная зона расположена в районе 29 километра. И последняя третья на удалении 40 километров. Решения представленные в удалении 60 километров и более не могут рассматриваться для постоянного проживания при работе в Москве, т.к. время, затрачиваемое на дорогу занимает более 40 минут и не может, является приемлемым. Приемлемое время нахождения в пути до 30 минут в утренние часы будних дней.

На одном из сайтов в Интернете я нашел такой порядок разграничения по времени для покупателей. Приемлемое удаление для постоянного проживания по различным направлениям:
• Новорижское ш. - до 40 км.
• Рублево ш. - Успенское - до Горки-2 (17 км).
• Киевское ш. - до Алабино и бетонки (30 км).
• Калужское ш. - до Троицка.

Со стремительным ростом цен на Новорижском ш., нарастает интерес к землям на удалении более 30 км. от МКАД. Земли в 30-40 км. уже не могут удовлетворить спрос. Поэтому покупатель готовый проводить час времени в пути до МКАД, рассматривает варианты домов для постоянного проживания на удалении до 60 км. Нарастающий километраж серьезно повысил требования к "бизнес-классу". На 30-40 км цены в зависимости от удаления МКАД - не падают. Ценовой диапазон остается прежним, от $600.000 до $1.500.000. Соответственно клиент пытается более щепетильно оценить все плюсы и недостатки предложений на рынке. Развитие Новорижского направления уже анонсировано в широкой мере. Попытки риэлторов "заманивать" покупателей в поселки доводами о инфраструктуре и архитектуре уже не имеют актуальности.
Куда же развивается данное направление? На рынке идет тенденция на укрупнение проектов. Пример для 13 км от МКАД по Рублево-Успенскому ш. - проект "Остров Барвиха" занимающий 430 га.

А вот Новорижское шоссе, похоже, решили полностью застроить мегапоселками и мини-города. Укажу наиболее значимые проекты, относящиеся к данному направлению:

1. 3 км от МКАД (430 га), Рублево-Архангельское, инвестиции $3 млрд. - Нафта-Москва;
2. 13 км от МКАД (333 га), Рублевка гольф-клуб, инвестиции - УралСиб;
3. 14 км от МКАД (17 га инфраструктуры), возводится "Павлово-Подворье";
4. 20 км от МКАД (600 га), инвестиции $1 млрд. - Объединенная промышленная корпорация;
5. 20 км от МКАД (594 га), поселок Плещеево, инвестиции $750 млн.- Объединенная промышленная корпорация;
6. 24 км от МКАД, мегапоселок Millenium Park, инвестиции $700 млн. - Инком;
7. 25 км от МКАД (300 га), мегапоселок класса de luxe - Agalarov Estate, с гольф-полями;
8. 55 км от МКАД на берегу Истринского водохранилища (1150 га), мегапоселок "Остров Истра", инвестиции $2 млрд. - Капитал Групп с MosCityGroup (MCG);
9. 90 км от МКАД (15 000 га), мегапоселок "Рузская Швейцария", инвестиции - ОАО "Русское молоко";
10. 90 км от МКАД (1200 га), мегапоселок "Другие берега" - Корпорация развития территорий.

Кому же предназначен данный сегмент предложений?
Первое, что все указывают, пестрящую везде формулировку потенциального покупателя: топ-менеджеры компаний и обеспеченные россияне. С трудом вериться о появлении армии россиян готовых отдать миллионы за строение в пригороде Москвы. По мимо этого есть и Сочи, и Ялта, и Европа и Карибы? А в Москве топ-менеджеры уже давным-давно решили данный вопрос. Обеспеченные россияне не готовы так активно перебираться из регионов в ближние уголки московского пригорода. Данный сегмент в основном будет предназначен для подрастающего поколения состоятельной аудитории Москвы и России. Обеспеченная или перспективная в плане карьерного роста молодежь обеспечит продажи на данном рынке. Плюс свое дело сделают - инвесторы, играющие на спекуляциях загородной недвижимости. В большинстве предложений расчет девелоперами уже строится под длительную ипотеку. Для молодых семей актуален ипотечный кредит, и банки для данной аудитории установили ходовую планку в $450.000 с рассмотрением по упрощенной схеме. Максимально размер суммы, которую готовы сегодня кредитовать банки под такие решения, как правило, не превышает $1.500.000. Дом и земля все же не машина и уровень мошенничества с данными кредитами не так высок. Да и банк, к примеру, в случае появления не платежей по кредиту всегда вернет себе стоимость строения и стоимость земли, которая хоть и малыми темпами, а будет расти.

Почему встал рынок и нет продаж? Клиент на оценочные смотрины прибывает целым кортежем, состоящим из вереницы автомобилей: знакомых прорабов, архитекторов, дизайнеров и иных специалистов, плюс масса друзей которые так и видят себя здесь в выходные на шашлыках. И вся данная армия призвана, моментально развеять любые решения о покупке навязанные продавцами. Только требовательный отбор показанных решений и взаимных соглашений всех членов свиты с покупателем продвигает их к сделке. Клиент теперь приходит ипотечный и за свои деньги требует то, что хочет он! И не разменивается, не торгуется. Размер суммы не стандартен для его ежедневного платежа, вот он и требует не стандартное предложение на ближайшие 20 лет. Он покупает свое будущее на ближайшие 20 лет выплаты кредита. И пока он не найдет именно то, что ему нужно, денег он не отдаст. Это значит, что деньги на загородном рынке, даже не очень большие, теперь платятся за эксклюзив. Идеальное исполнение всего проекта и качество стройматериалов к эксклюзиву прилагается.