«С начала 2007 года рост цен на загородную недвижимость составил 16%, — говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — По-прежнему существует достаточно высокий спрос при ограниченном предложении. И это при том, что на рынке представлено около 25 тыс. домовладений». «В первом полугодии на рынок выведено 29 проектов, — продолжает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, — и это на 61% больше, чем в том же периоде 2006 года». Кстати, речь может идти о разнообразных объектах — тех, что выведены недавно, и там еще голая земля, а сооружение существует только на бумаге, или тех, на которых идет активная фаза строительства особняков, и девелопер-инвестор именно сейчас решил расширить круг потенциальных покупателей. Вполне вероятна и такая ситуация: уже готовый КП совсем недавно вошел в лист предложений риелторов. Недавно на Новорижском направлении поставили четыре новых забора (это только те, которые видны с шоссе) — за ними возведут коттеджные поселки. Когда они выйдут на рынок в качестве предложений, знают лишь их застройщики.
«Только в мае на рынке появилось 18 тыс. новых объектов, — уточняет Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы ЗАО «МИАН — агентство недвижимости». — По сравнению с апрелем показатель увеличился на 8%. Около 58% предлагаемых на рынке объектов — строения. Из них основную часть, около 74%, составляют коттеджи и дома, около 2% — таунхаусы, а остальное — это недостроенные объекты. В целом же по итогам последних шести месяцев общий объем рынка в денежном выражении достиг 18 млрд долл.».С повышением количества возводимых КП возросло и количество компаний, завоевывающих этот доходный рынок. На данный момент, по словам Алексея Кудрявцева, их приблизительно 150, что на 35–40% больше, чем в 2006 году.
Все дальше от МКАД
Строительство коттеджных поселков идет по всему Подмосковью. Несмотря на то что все чаще от аналитиков можно услышать, будто свободной и интересной земли в радиусе 35 км от МКАД практически не осталось, девелоперам все же удается ее найти. И нынешний год не исключение. Правда, если сравнивать первые полугодия текущего и прошедшего годов, то окажется, что в 2007‑м поселков в «золотой» зоне появилось меньше. Одна из причин заключается в том, что свободных соток действительно больше не становится. Другая причина такова: земли рядом со столицей облюбовали инвесторы и застройщики так называемых маленьких городов. Пока их два: «Рублево-Архангельское» (находится на престижном северо-западном направлении на территории в 430 га) и «А 101» (расположен на Калужском шоссе). По окончании строительства численность населения самого элитарного места России возрастет на 30 тыс. человек. Что же касается Калужского шоссе, то в данном случае цифра потрясает еще больше — 300 тыс. Понятно, что создавать будут не только жилье, но и всю инфраструктуру: больницы, школы, детские сады, торговые центры и бизнес-парки. Уже возникла идея соорудить нечто подобное, правда с меньшим размахом, рядом с Королевом, однако пока это лишь планы. Тем не менее речь идет опять о ближнем Подмосковье.
Такая ситуация привела к тому, что тенденцией 2007 года стала наибольшая активность застройщиков на территориях, расположенных дальше 20 км от МКАД. Мария Литинецкая приводит такие цифры: «Из всех новых проектов 42% объектов находятся от столицы на расстоянии свыше 51 км, 34% — в зоне 16–30 км. Больше всего заявленных в 2007 году поселков — на Новорижском шоссе, чуть менее популярны Калужское и Минское. На долю остальных направлений приходится от 3 до 7%».
О растущей популярности дальнего Подмосковья говорят многие застройщики и продавцы. Еще четыре года назад на реализацию проекта, находящегося на расстоянии более 100 км от МКАД, мало кто решился бы. А сегодня так называемые дальние дачи есть по всей области: и на самом популярном Новорижском, и на Ярославском, и на Киевском шоссе, но лидирующие позиции занимает юг области, точнее, Симферопольское шоссе.
«Все чаще потребители рынка загородной недвижимости покупают дома в качестве не первого, а второго жилья, — говорит Денис Астахов, инвестиционный аналитик группы компаний «Парк Групп». — Кроме того, одновременно с дальней дачей есть возможность приобрести и значительный земельный участок. Также привлекает природа, поскольку здесь есть нетронутые места и водоемы». Владимир Яхонтов считает, что девелоперы с интересом идут на дальние участки. Причин тому две: во‑первых, существует активный спрос на дома для сезонного проживания, во вторых, проекты на большом расстоянии от столицы требуют гораздо меньших затрат времени и средств. «Однако не стоит ожидать, что удаленность от Москвы способна сильно снизить цены, — добавляет Александр Яниковский, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал». — Скорее всего, для зоны в пределах 100 км от МКАД этого не произойдет». Правда, в данном случае речь идет о дорогих элитных поселках и КП бизнес-класса.«Дальнее Подмосковье — это еще и место, где с каждым годом все активнее строят поселки экономкласса, по‑прежнему сильно востребованные населением, но пока не столь выгодные для инвесторов. Чтобы удовлетворять спрос, девелоперы идут на маленькие хитрости, и в конечном счете экономия складывается из меньшей стоимости земли, небольших размеров участка (до 10 соток) и дома (100–150 кв. м).
Да здравствует уплотнение!
В нынешнем году по сравнению с предыдущим средняя площадь земельных наделов и домов не изменилась — это все те же 30 соток и 350 кв. м. Однако особняков, возводимых, скажем, на 5 га, стало заметно больше, чем было два года назад. Но уплотнение — тенденция дорогих земель ближнего Подмосковья. Дальнему это пока не грозит — дефицита нет.
Уплотнение происходит за счет детального подхода архитектора к планированию, сокращения общественных зон, вывода инфраструктуры за пределы КП. Экономия земли приносит прибыль инвестору и застройщику.
И цены растут
Несмотря на сезонное снижение спроса (в апреле и мае интерес покупателей падает), стоимость загородных домов продолжает увеличиваться.
На сегодняшний день такова тенденция загородного рынка. По оценкам Алексея Кудрявцева, рост цен в 2007 году составит 15–30% (в зависимости от индивидуальных характеристик объекта). Однако в элитном сегменте прогнозируется относительная стагнация, причем в текущем году, вероятно, именно в данном сегменте будет преодолен барьер в 5 млн долл. за объект».
«Повышение стоимости земли происходит не очень активно, — отмечает Мария Литинецкая. — За полгода оно составило 9–11%, хотя некоторые интересные участки подорожали на 70%. В основном выросли цены на земельные наделы, расположенные в лесу и неподалеку от водоемов. Так, стоимость сотки в КП «Рузские просторы» за этот период увеличилась на 72%, а за второй квартал 2007 года в поселке «Павловский лес» цены поднялись лишь на 13%».
Чего хочет покупатель?
Баланс между спросом и предложением на рынке загородного жилья существует разве что в самом дорогом сегменте. За деньги клиента здесь исполнят любой его каприз. Чего действительно мало, так это объектов экономкласса, хотя и подобных предложений становится больше.Сразу три поселка появилось на Рязанском направлении (причем даже не в 100 км, а всего в 50 км от МКАД), и по одному на Щелковском и Ярославском шоссе. Очень востребованы и активно раскупаются также дома бизнес-класса стоимостью от 400 тыс. долл. до 1 млн долл. «Увеличение платежеспособного спроса в данном сегменте объясняется развитием ипотеки на загородном рынке, — говорит Владимир Яхонтов. — Если раньше дома указанного ценового диапазона приобретали в основном топ-менеджеры компаний и чиновники высокого ранга, то сегодня к ним присоединились и менеджеры среднего звена».
Однако помимо качества сооружений покупателя стала волновать и инфраструктура, которая должна находиться в непосредственной близости к поселку. Причем в нее требуют включить не только магазин и спортивный центр, но и детский сад, школу, поликлинику. Как оказалось, для достойной жизни за городом это необходимо.
Источник: www.usadba.nsknet.ru
