Известно, что коренные жители европейских столиц свое городское жилье посещают только по крайней необходимости, ибо жить предпочитают в предместьях. Понять их можно: постоянно пребывать в эпицентре туристических маршрутов довольно утомительно, а порой даже и невыносимо. Поэтому-то истинного лондонца, парижанина или мадридца увидеть можно разве что в столичных деловых кварталах, где они работают. А, завершив трудовой день, эти господа перемещаются в тихие, уютные, живописные пригороды. Похожую картину все чаще можно наблюдать теперь и в Москве, отмечают эксперты www.irn.ru. 

Пища для размышлений

Места обитания наиболее "продвинутых" москвичей следует искать среди престижных подмосковных топонимов Рублево-Успенского и Новорижского направлений. Однако, по мере развития рынка загородного домостроения, география миграции столичных жителей постепенно расширяется, как расширяется и спектр предложений рынка. Наблюдая за этими параллельными процессами, специалисты время от времени делают выводы о степени их влияния друг на друга. Что первично, спрос или все таки предложение? Вашему вниманию предлагается ретроспективный обзор "исхода" москвичей за пределы города, который выявляет эволюцию и структуру спроса на загородное жилье различных форматов.
Исход горожан.

Первая волна

Первая волна исхода состоятельных горожан в предместья именуется теперь "рублевским" периодом. Речь идет о середине 90-х - той поре, когда операторы российского рынка недвижимости ввели в обиход такие форматы эксклюзивного жилья как элитные коттеджи и краснокирпичные замки. Отличительная черта таких объектов - индивидуальные проекты строений, часто наличие большой территории (иногда до нескольких десятков гектаров) или близость к особо экзотическим местам.
И в этой связи справедливо говорить не столько об уникальности архитектуры, сколько о завидной эксклюзивности участков. Однако подобных особенных территорий было совсем не много - их запасы иссякли довольно быстро. А сколько-нибудь достоверной информации по количеству таких объектов практически никто предоставить не может - этот сегмент рынка всегда был очень закрытым.

Вторая волна - коттеджные поселки

Эра индивидуалов сменилась периодом приверженцев элитных и бизнес-застроек, которые стали называть "организованными коттеджными поселками". Этот сегмент начал активно развиваться с 2000 года.
Сначала новые территориальные образования выглядели довольно хаотично и без претензий на высокие архитектурные замыслы. Потом эволюционировали до поселков "с единым архитектурным стилем", а затем стали возникать и концептуальные зодческие проекты.
Между тем девелоперские эксперименты времен поисков и метаний "съели" изрядное количество земельных участков, расположенных в радиусе 20-30 километров от МКАД. Причем, примерно половина коттеджных поселков того времени пришлась на Рублевку и Новую Ригу. 

Жилье периода рационализма – таунхаусы 

Задача стояла такая: обеспечить больший выход площадей при рациональном использовании территориальных ресурсов. Так на рынок вышел новый формат жилья, теперь известный как поселки таунхаусов. Застройка там представляет собой малоэтажные (2-3 этажа) дома, сблокированные друг с другом. Конечно, приватности поубавилось, но это обстоятельство застройщики постарались компенсировать уровнем цен на таунхаусы.
У этого вида жилья есть и другие особенности, учитывая которые, можно сделать выводы об общих перспективах развития рынка таунхаусов в России. В частности, из материалов по исследованиям рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья можно получить представление о специфике этого неоднозначного сегмента и объемах его присутствия на рынке загородного жилья. Согласно данным исследований, в настоящий момент таких объектов уже более 70.
Следует отметить, что сразу по выходу на рынок (приблизительно в начале 90-х годов) таунхаусы не произвели сколько-нибудь благоприятного впечатления на потенциальных покупателей и воспринимались как эксперимент. Однако когда в первой половине 2006 года цены на московские квартиры росли беспрецедентными темпами, этот формат жилья в сравнительно-ценовом диапазоне выглядел довольно привлекательно. Благодаря чему спрос на таунхаусы стал заметно выше. Соответственно, рынок таунхаусов следует считать состоявшимся сегментом, имеющим своего потребителя. 

Остроумный компромисс - загородные жилые комплексы 

Следующим шагом в направлении оптимизации строительного производства и рационального использования дефицитных земель стали загородные жилые комплексы.
Их основная идея: среди живописных ландшафтов построить корпуса малоэтажных домов (5-7 этажей), состоящих из обычных квартир. Какие цели ставили перед собой застройщики на сей раз? Во-первых, удовлетворить все еще огромный спрос горожан на загородное жилье. Во-вторых, добиться рентабельности своих новых проектов за счет еще большего увеличения выхода площадей. И, наконец, в-третьих, использовать небольшие пустующие участки, расположенные в живописных местах Подмосковья и граничащих с инфраструктурно развитыми населенными пунктами.
Загородные жилые комплексы можно считать продуктом, родившемся на стыке решения дивелоперской дилеммы, возникшей в условиях растущего дефицита земельных участков в традиционно престижных местах Подмосковья. То есть, можно было продолжать строить коттеджи, но уже на приличном удалении от столицы. А можно попробовать вывести на рынок новый формат загородного жилья в виде жилых корпусов городского типа, возведенных среди природных красот (лес, водоемы) недалеко от Москвы.
При этом первый путь связан с рядом сложностей, среди которых основная - необходимость прокладки базовых коммуникаций, что, соответственно, ведет к удорожанию проектов. Другая проблема касается отсутствия ясного представления о сегменте потребителей загородных домов, расположенных на приличном расстоянии от Москвы.
Впрочем, столь же открытым оставался и вопрос о потребителе такого продукта, как "городская квартира на природе". Но, взвешивая все за и против, некоторые застройщики все-таки сделали в выбор в пользу второго пути и стали строить загородные жилые комплексы.
Вектор новому движению задали элитные проекты "Сосны, Николина гора" и "Жуковка-1". Оба по Рублево-Успенскому направлению. Покой, красивая природа и здоровая экология, дополненные комфортом жилья класса "премиум" с соответствующей инфраструктурой, а также престижное направление и однородная социальная среда - такова их концепция.
Следом за этими проектами и по мере развития инфраструктуры в Подмосковье стали возникать и другие комплексы на менее престижных направлениях.
Актуальность нового формата жилья аналитики, в частности, связывают с сокращением объемов предложения квартирного рынка в московском регионе. И если учесть, что около 60% жилья такого формата получило активное развитие в последние 2-3 года, то, скорее всего, тенденция к расширению данного сегмента рынка и охват все большего количества направлений будет продолжаться.
Оценивая территории, пригодные для строительства загородных жилых комплексов, девелоперы руководствовались следующими требованиям: во-первых, выбранный участок должен находиться недалеко от населенного пункта с более или менее развитой инфраструктурой (инженерной и социальной). Во-вторых, участок должен быть удачно расположен с точки зрения транспортной доступности, причем не только индивидуальным, но и общественным транспортом. И, наконец, третье обязательное условие - здоровая экология, живописное, тихое место.
Заметный толчок к развитию загородные жилые комплексы получили в период 2002 - 2003 гг., а сейчас уже есть основания говорить о начале активной стадии развития этого рынка. В частности, согласно материалам исследования рынка загородных жилых комплексов, проведенного специалистами аналитического центра www.irn.ru, в 2006 году на рынке было представлено 15 объектов, которые находились на разных стадиях строительства и реализации. Всего же на рынке насчитывается порядка 25 загородных жилых комплексов (строящихся, построенных и заселенных). 

                                                                      Источник: http://irn.ru