Kelis Consulting
BestStroy BestStroy

Главная
Новости
Доска объявлений
Полезные статьи
Нормативные документы
Выставки
Продажа квартир
Партнеры
Проекты
Реклама на сайте
Контакты
Предложение для рекламодателей

Статьи

Три «шапки» цен на недвижимость. За счет каких резервов снижается цена на жилье
За счет чего цена на недвижимость растет или снижается? Спрос и предложение, рыночный механизм, себестоимость строительства и все прочие умные термины определяют ситуацию на классических, растущих, равновесных рынках.

Но когда падающий рынок недвижимости преодолевает все предсказанные уровни «поддержки» в одном регионе, но упорно держит цену или нехотя « ползет вниз» в другом, где рубль стоит столько же, стройматериалы тоже, а люди находятся в одной и той же экономической ситуации, возникает закономерный вопрос. Почему?
Операторы рынка недвижимости, пережили уже несколько стагнаций рынка. При этом настоящее медленное снижение цен на недвижимость, которое продолжается с начала 2007, с нашей точки зрения, имело несколько резервов снижения цен, которые реализовывались по очереди.
Оговорюсь, я не о причинах снижения, хотя о них тоже упомяну. Речь идет о том, что любой, пусть например, товар, имеет некий минимум цены, и некий максимум. Все движения между происходят в диапазоне ценового резерва. И если в случае обычного материального товара этот резерв – та часть торговой наценки, которая позволяет фирме производить этот товар не в убыток себе, и определяется себестоимостью и общими издержками фирмы, то в случае продажи недвижимости работают несколько иные механизмы.

Назовем их «шапками» цены. Чем дольше продолжается стагнация рынка, тем сильнее падает цена за счет истощения этих «шапок» именно в указанной ниже последовательности. Размер такой «шапки» в различных рыночных состояниях различен.
Понятия издержек и себестоимости важны для застройщиков и являются для них однозначным ограничением цены, по крайней мере пока. Собственники вторичного жилья также пытаются косвенно оперировать понятием себестоимости, говоря о своих затратах на евроремонт квартиры, перепланировку и т.п. Однако реалии рынка сейчас слабо принимают во внимание этот фактор. Согласитесь, то, что для одного является суперремонтом, для другого - морально устарело.

Ниже перечисленные факторы, помимо того, что являются резервами снижения цены, являются еще и факторами превращения отложенного спроса на недвижимость в активный.

Ожидания продавцов и изначальные устои рынка. Интересы продавца на любом, даже падающем рынке, заставляют его устанавливать цену по максимуму. Поскольку мы представляем собой риэлторскую компанию, то будем рассуждать с точки зрения того, что недвижимость продается с помощью риэлтора. При этом риэлтору, конечно, уплачивается вознаграждение.

Мы уже на раз говорили о том, что, согласно принципам классического маркетинга, тот должен платить за услуги агентства, кто обратился за услугой. Соответственно, если собственник обратился в агентство, чтобы его квартиру продали, то он уплачивает стоимость услуг, а квартира продается по цене, определенной в договоре. Если же в агентство обратился покупатель с просьбой подыскать ему конкретный объект и оформить, то он платит именно за это.

Наш же клиент-продавец, избалованный в 2006-7 годах ажиотажным спросом и ростом цен, считал и считает до сих пор, что стоимость этих услуг должна быть включена в цену объекта сверху оговоренной цены. Т.е. для покупателя квартира фактически начинает стоить цену по договору + вознаграждение.

Долгое время риэлторов обвиняли в росте цен именно из-за этого. Хотя риэлтору всегда было гораздо проще продать ту квартиру, которая дешевле. Особенно актуально это сейчас, при отсутствии спроса. .Хотя его вознаграждение и составляет процент от стоимости, устанавливается-то оно изначально, при заключении договора.

Начиная с начала 2007 года, когда спрос на покупку недвижимости значительно сократился, риэлторы начали убеждать собственников в том, что эта методология неправильна, и удлиняет период продажи квартиры. Но лишь с остановкой продаж на рынке в начале 2008, собственники потихоньку начали внимать нашим убеждениям, соответственно, получая при продаже квартиры цену минус вознаграждение агентства.
Этот резерв снижения цены сейчас, конечно, уже почти исчерпан.

Теперь о цене «хочу». Собственник всегда хочет максимум, иногда приходится очень долго объяснять ему, что желаемая им цена просто нереальна. Соответственно, путем уговоров и отсутствия реальных покупателей, желаемая им цена постепенно снижается. Сейчас этот резерв снижения цены на недвижимость продолжает работать. В силу общеэкономических причин, формирующих определенной соотношение предложения недвижимости и спроса (вернее, его отсутствия), до конца он еще не исчерпан.

Но, когда рыночная цена, опускаемая за счет этого резерва, достигает уровня, по которой человек когда-то приобрел продаваемую квартиру, часто он просто снимает ее с продажи до лучших времен. Что мы, скорее всего, скоро и увидим. По иному это проявляется, когда квартира как будто бы предлагается к продаже, « висит» в рекламных источниках, но установленная на нее цена фактически является «заградительной», т.е. отталкивает покупателя изначально. Расчет здесь идет только на случайного клиента, которому, например, нужна квартира именно в этом доме, подъезде и т.п., и он готов заплатить побольше.

Ожидания покупателей и как они выбирают . Если на рынке существуют значительные ожидания покупателей относительно будущего снижения цен, как это происходит сейчас, то резерв снижения цены положителен. Если ожидания, наоборот, повышения активности рынка и дальнейшего роста цен, то, конечно, резерв отрицателен. Чем сильнее ожидания, тем больше резерв.
Чем придирчивее выбирают покупатели недвижимость, чем выше их требования к типам квартир, тем больше может дешеветь невостребованный сегмент, как, например, дешевели некоторое время «хрущевки».

В настоящее время именно ожидания покупателей (отложенный спрос) определяют состояние рынка, и именно их выжидание момента покупки все больше снижает среднерыночную цену на квартиры. А процесс выбора уже конкретного объекта из всех предложений ( спрос уже активный) формирует реальную цену сделки, которая может быть еще ниже, на 5-7%.
Этот резерв снижения цены – вынужденный, он вынуждает рынок двигаться вниз.

Дела застройщиков. Вот здесь уже можно говорить о себестоимости. Конечно, она ниже рыночной цены «первички» значительно. Когда продажи останавливаются, застройщики пытаются их активизировать скидками за счет соей маржи (валового дохода, прибыли). Также они пытаются снижать саму себестоимость за счет получения скидок от поставщиков стройматериалов, оптимизации затрат.

Принципиальная разница заключается в том, что цену на готовую недвижимость в большей степени определяет спрос и предложение, а цену на «первичку» - сам застройщик, а потом просто регулирует ее, уже исходя из спроса.
Казалось бы, себестоимость строительства позволяет застройщику снижать цену еще и еще, но если прибыли не будет, застройщик просто не сможет начинать строить следующие объекты. С помощью этих цифр, конечно, можно определить минимум, ниже которого цена на строящееся жилье не упадет, но, в силу того, что объем строительства, а значит, и предложения при этом сократится, этот ценовой уровень может быть достигнут с минимальной вероятностью.

Возможно, существуют и иные резервы снижения цен на жилье. Например, если цены исчисляются в валюте, то курсы валют. Но прогнозирование реальных ценовых уровней только на основании учета возможных резервов снижения было бы некорректным, так как возможность не является обязательством ни продавца, ни покупателя.
Келис Консалтинг. Проекты



АМК Корпоративные подарки

Русские пироги с доставкой в офис и на дом

ЯНИС КОНСАЛТИНГ - консалтинго-правовая компания


© 2007-2024 Beststroy.ru, all rights reserved.
Карта сайта
Yandex www.kelis.ru www.ikinfo.ru
Администрация не несёт ответственность за информацию, размещённую на сайте.
Все замечания и пожелания по работе сайта присылайте нашим специалистам.
По вопросам размещения рекламы на сайте обращайтесь в отдел интернет-рекламы.
Все права соблюдены, защищены и охраняются законом.
Сайт управляется компанией "Келис Консалтинг", занимающейся проведением маркетинговых исследований, разработкой бизнес-планов и привлечением инвестиций.