|
|
Статьи
| Аренда квартир без отделки: сделай сам |
|
|
Среди объявлений о сдаче квартир в аренду все чаще попадаются предложения снять жилье за минимальные деньги, в несколько раз дешевле среднего предложения по рынку. На первый взгляд может показаться, что это очередной способ мошенничества, но на поверку оказывается, что жилплощадь сдается в новостройке, без отделки и ремонта, которые должен сделать арендатор за свой счет, вместо оплаты проживания по рыночной стоимости. Rentagent.ru выяснил, насколько такие предложения востребованы и выгодны.
Сам себе ремонтник
Аренда квартир без ремонта — это очень узкое и специфическое направление на рынке столичной аренды. Таких предложений достаточно мало, да и спрос на них невелик. «Точные данные по сегменту сдачи в аренду квартир без отделки дать сложно, так как большинство подобных сделок происходит без участия профессиональных риэлторов. Такие варианты практически не востребованы, подобные сделки можно считать единичными», — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ».
Как правило, арендаторы предпочитают квартиры хотя бы с минимальным ремонтом, готовые для проживания и полностью снабженные всем необходимым — мебелью, бытовой техникой. Как отмечает Валерий Барнинец, генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI, на данный момент ситуация позволяет выбирать из лучшего лучшее в силу большого объема предложения и падения спроса.
И все же, вариант аренды квартиры без отделки может подойти той категории квартиросъемщиков, которые не способны оплачивать аренду полноценной квартиры в Москве и готовы тратить львиную долю времени на ремонт квартиры. «Более охотно идут на такие варианты, например, бригады рабочих, которые приехали в Москву и которым где-то надо жить. У них нет затрат на рабочую силу, и на время ремонта они как правило проживают бесплатно или почти бесплатно. Это наиболее вероятные арендаторы», — констатирует Мария Жукова, первый заместитель Генерального директора «МИЭЛЬ-Аренда». Для большинства же арендаторов это не самый лучший вариант, так как он может быть связан с определенными рисками, связанными с расходами, оплатой работ.
Обычно квартиры без ремонта и отделки сдаются на очень длительный срок — как минимум на 2-3 года. Так как ремонт может занять достаточно много времени, полгода — год, в зависимости от многих факторов, в том числе габаритов квартиры, количества комнат в ней. Обычно такие квартиры снимают либо юридические лица, либо люди, которые планируют жить в ней около трех-пяти лет.
Игра без правил
Аренда квартир без отделки и ремонта имеет множество особенностей, сложностей и подводных камней. Из-за того, что сегмент достаточно узкий, в нем сложно выделить четкие правила, установки, многие вопросы имеют разные решения, зависящие от хозяина квартиры. Ярко выраженных тенденций или правил здесь фактически нет, обычно все зависит от конкретной договоренности с владельцем квартиры.
Дизайн-проект квартиры в большинстве случаев ложится на плечи нанимателя, хотя бывают и исключения. Арендатор сам занимается поиском и выбором дизайнерского бюро, составлением договора на оказание услуг. Как правило, с владельцем квартиры согласовывается только окончательный вариант проекта. Средняя стоимость дизайн-проекта составляет прядка $50 за кв. метр.
Контроль за ходом ремонта может происходить по-разному. «В большинстве дизайнерских бюро клиентам предлагается услуга авторского надзора, то есть дизайнер, разработавший проект, на протяжении всего срока работы следит за работой строительной бригады. В зависимости от условий договора дизайнер может приехать всего пять раз, а может посещать квартиру хоть каждый день — как говорится, любой контроль за ваши деньги», — отмечает Дмитрий Таганов. Сам владелец квартиры обычно осуществляет контроль или каждую неделю, или ежемесячно, он может приезжать как по собственному усмотрению, так и в строго определенные дни, если это отмечено в договоре с нанимателем. Финансовая сторона вопроса тоже неоднозначна, возможны разные варианты оплаты ремонта. Первый и наименее распространенный — арендатор снимает квартиру за полную стоимость, а ремонт оплачивает арендодатель. Второй вариант — квартира сдается бесплатно или за минимальную комиссию на срок ремонта, который оговаривается заранее и может быть от нескольких месяцев до 1 года. В таком случае ремонт полностью осуществляется за счет арендатора. Третий вариант — ремонт оплачивается частично арендатором, частично арендодателем, а квартира сдается за минимальную арендную плату.
По окончании проведенного ремонта проводятся итоговые расчеты. «Если стоимость ремонта оказалась дороже среднерыночной или условленной с владельцем квартиры арендной ставки, то возможны два варианта: владелец выплачивает нанимателю разницу и они расстаются, либо наниматель остается и тогда разница засчитывается в счет будущей арендной платы», — рассказывает Дмитрий Таганов. В тоже время, как отмечает Валерий Барнинец, нередки случаи, когда сумма ремонта четко оговаривается заранее, фиксируется в договоре, и собственник не оплачивает перерасход.
Арендная ставка на квартиру после окончания ремонта меняется по договоренности с владельцем. За то время, пока длится ремонт квартиры, экономическая ситуация на рынке, как правило, успевает сильно измениться. На сегодняшний день арендные ставки падают, и у нанимателя есть возможность после окончания ремонта договориться о более низкой арендной плате, чем та, на которую рассчитывалось до начала ремонта. Зачастую после завершения ремонтных работ может смениться арендатор. Это происходит в том случае, если наниматель не в состоянии оплачивать ту арендную ставку, которую хозяин назначает на уже отремонтированную квартиру. Однако все-таки в нынешних условиях собственники стали гораздо лояльнее относиться к арендаторам, так как на освободившуюся квартиру очень сложно найти новых квартиросъемщиков, констатирует Валерий Барнинец.
При таком способе аренды жилья необходимо уделить большое внимание договору с владельцем квартиры, в нем должны быть сразу разрешены и прописаны все спорные моменты, чтобы потом не возникало лишних вопросов и проблем. «Каждый нюанс должен быть прописан в договоре. Кто делает, что именно, за какую стоимость, кто контролирует, где хранятся чеки, как отчитываются, кому достаются улучшения, мебель после ремонта», — резюмирует Мария Жукова.
Эксперты арендного рынка утверждают, что распространенность подобного типа аренды еще очень низка для того, чтобы выделить ее в отдельный тренд. Но все же, предложения встречаются все чаще и чаще. И действительно, почему бы и нет? Выигрывают в такой ситуации все, и арендатор и арендодатель. Для первого — это возможность, не переплачивая, снимать квартиру, даже с учетом стоимости ремонта ставка получатся ниже среднерыночной. Владельцу квартиры, особенно если эта жилплощадь была приобретена с инвестиционными целями или специально для сдачи в аренду, такой вариант позволяет избежать «головной боли», связанной с ремонтом квартиры в новостройке, ведь ремонт — это своего рода стихийное бедствие. Зачем заниматься им самостоятельно, если можно переложить все заботы на арендатора, включая и финансовые затраты. Исходя из этого, можно сделать вывод, что данный вид аренды имеет право на существование и имеет неплохие перспективы для развития.
|
|
|
|
|
|
|
