|
|
Статьи
| Оживление рынка жилья: миф или реальность? |
Президент Kopernik Group (ранее группа компаний МИАН) Александр Сенаторов высказал мнение о скором оживлении рынка недвижимости, росте спроса и росте рублевых цен на столичную недвижимость, по крайней мере, в пределах инфляции. Не всем специалистам рынка прогноз Kopernik Group показался безупречным. Слишком много внимания уделено в нем субъективным настроениям: «многие не хотят или не могут откладывать решение жилищного вопроса на завтра», «у продавцов есть понимание того, что цены нужно снижать». Слишком размыты условия: «рост рынка должен начаться в ближайшие месяцы, если опять не случиться чего-либо глобального». Но сам прогноз упал на благодатную почву.
|
В марте исполнится полгода с начала острой фазы экономического кризиса в России. С точки зрения психологов, это примерно тот срок, который требуется большинству для того, чтобы успокоиться, реально оценить обстановку, научиться жить в кризисных реалиях (неважно, о каком кризисе идет речь). Неудивительно, что и до истечения полугодичного срока общество будоражат новости о наступившем оздоровлении. Во-первых, кто-то оказывается более проницательным, чем большинство, во-вторых, общество с нетерпением ждет таких новостей. В любом случае, такие новости дают повод еще раз сверить видение ситуации специалистами рынка. Старт или фальстарт? Сомнения, возражения, дополнения, особый взгляд на ту же тему? — эти вопросы КДО задала своим экспертам.
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Активность на рынке действительно возрастает, многие покупатели рассчитывали на значимое падение цен в конце года, но его не произошло. Цены в конце 2008 года действительно снизились, но данное снижение не покрыло роста стоимости кв.м. первой половины года. В итоге за прошедший год средняя цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 26,2%, стоимость жилья на вторичном рынке возросла на 29,2%. Наибольшее снижение наблюдалось на дешевое жилье эконом класса. В то же время сейчас наступил весьма благоприятный период для покупки жилья, продавцы идут на уступки в цене, из-за падения спроса количество свободных объектов повысилось и покупателям предоставлен широкий выбор. Мы ожидаем более существенного оживления на рынке к весне-лету, когда многие определятся с выбором, да и тенденции рынка будут более понятны для покупателей. Но для того, что бы рынок недвижимости вернулся к «докризисному» состоянию, объему спроса и предложения потребуется значительно больше времени. Ипотека практически исчезла с рынка, и данный факт также сказался на потенциальном спросе.
Существующие низкие темпы строительства сократились до минимума. Сейчас строят только то, что нельзя не построить и это скажется на ценах через 2-3 года, когда текущие проекты будут завершены, а новых строек практически не будет. В итоге предложение резко сократиться, что вызовет очередную волну роста цен».
Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: «Хотелось бы знать, а «ближайшее время» это сколько? Месяц, может быть год? И что значит рост рынка? Рост рублевых цен на недвижимость в этом году будет возможен только при курсе свыше 40 рублей за доллар. И то не факт. Про долларовые цены промолчу. Только самый умный может пытаться продавать и сдавать недвижимость в валюте, при одновременном снижении рублевых цен и падении курса рубля. Что же до оживления, то, как отмечалось в одном из аналитических отчетов, сделок сейчас стало больше по сравнению с периодом 01.01.2009 – 10.01.2009. Подобные попытки «зашептать рынок» окончательно подрывают доверие общественности ко всем риэлторам. Обидно. Спрос, разумеется, будет восстанавливаться и будет делать это постепенно. Но вот начало восстановления спроса никак не может быть раньше, чем страна пройдет дно общего кризиса. А кризис, как все мы знаем, уже далеко шагнул из банковской системы в остальную часть экономики. И восстановлением ликвидности тут не отделаться».
Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка Компании «Инком-Недвижимость»: «На вторичном рынке покупательский спрос действительно активизировался и по количеству звонков, и по количеству сделок, причем планомерный рост наблюдался с начала года. По сравнению с декабрем 2008 года спрос вырос более чем в два раза — до уровня октября-ноября 2008 года. Действительно, как показал кризис 1998 года, в сфере недвижимости инерционность мышления человека имеет фазу около полугода. То есть для принятия важного радикального решения — продавать квартиру намного дешевле или покупать дороже — должно пройти не менее полугода. С начала кризиса прошло месяцев, и похоже, что участники вторичного рынка, в первую очередь продавцы, приняли сложившиеся условия как данность и скорректировали поведение с учетом новых реалий. Покупатели, в свою очередь, признали текущие условия сделок приемлемыми, и отложенный спрос понемногу трансформируется в спрос реальный».
Лушкин Сергей Анатольевич, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: «Компания «Квартал» также отмечает увеличение спроса на новостройки в январе текущего года. Очевидно, ему способствует снижение курса рубля, а также ожидающийся дефицит качественного жилья в ближайшие несколько лет. В сравнении с концом прошлого года вырос интерес потенциальных клиентов к объектам компании, однако количество сделок пока остается меньше, чем в первом месяце 2008 года».
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «Прекрасно понимаю желание заинтересованных участников рынка увидеть возрождение былой покупательской активности. Но говорить об оживлении рынка, на мой взгляд, слишком преждевременно. Да, небольшое оживление спроса вполне допустимо. И этому есть логическое объяснение – рубль девальвируется, будущее доллара и евро тоже под большим сомнением, людям попросту не в чем хранить свои накопления и они обращают свой взор в сторону одного из самых надежных активов – недвижимости. Этому также способствует и то, что до конечных покупателей уже дошли сведения о том, что многие застройщики готовы идти на значительные скидки — от 30% до 50%. Но подобная покупательская «активность» — лишь временный всплеск, вызванный опасениями людей потерять сбережения. То есть те небольшие изменения, которые происходят на рынке, происходят скорее «вопреки», а не «благодаря». Говорить в нынешней ситуации о достижении «дна» было бы неправильно. Оживление рынка недвижимости возможно лишь тогда, когда заработает механизм банковского кредитования как застройщиков, так и конечных покупателей. Причем заработает в былом объеме и по приемлемым ставкам».
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Ценовая динамика в 2009 году будет в большей степени связана с уровнем платежеспособности спроса, нежели чем соотношением объемов спроса и предложения. А именно платежеспособность спроса пострадала сильнее всего. Это произошло, во-первых, из-за того, что не работает ипотека, и в ближайшие год-полтора вряд ли заработает. Как бы ни хотели чиновники представить ситуацию в лучшем свете, даже с поступлением выделенных госсредств в систему АИЖК, вряд ли данный механизм будет способен заработать как прежде: спрос на ипотеку упал вместе с предложением, трудно представить себе человека готового взять долгосрочный кредит в ситуации экономической неопределенности. Спрос на ипотеку способен возродится только после нескольких лет стабильности и экономического роста, какими были 2004-2007 годы. Во-вторых, платежеспособность спроса пострадала из-за ухудшения финансового состояния покупателей и снижения уровня потребительской уверенности. Растущая безработица, повсеместные увольнения и сокращения зарплат вряд ли будут внушать оптимизм тем, кто пока не пострадал или пострадал минимально. Основная часть среднего класса обладает накоплениями, не превышающими 10-20% от стоимости квартиры, которую возможно хотелось бы приобрести. Однако ипотека мертва, а в ситуации экономики, скатывающейся в рецессию, желание сохранить накопления на «черный день» гораздо сильнее. В-третьих, снижение цен дестимулирует спрос, превращаясь в самоподдерживающийся процесс. В то же время не приводя к отложенному спросу, поскольку нечего откладывать в отличие от периодов стагнации на рынке в растущей экономике. Низкие цены на нефть, дальнейший отток капитала из страны (прогноз Всемирного Банка и ЦБ РФ на 2009 г. — $100 млрд.) и, соответственно, сокращение денежной массы создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Изменение денежной массы и обменного курса может заставить цены (долларовые) достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 г., то есть снизиться по отношению к ценам на январь на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 г. на 35-40%. Исключением может стать элитная недвижимость, в которую могут пойти деньги заработанные банками на девальвации рубля».
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics «Традиционное посленовогоднее оживление в умах и активности покупателей недвижимости некоторыми может быть воспринято за полномасштабное и долговременное восстановление рынка. Боюсь что это не так. Конечно, есть резон в доводе о том, что многие участники рынка откладывали сделки последние четыре месяца и теперь вышли на рынок. Некоторый спрос накопился. Часть денег может вернуться и с рынка валютных спекуляций, поскольку дальнейшая ускоренная девальвация рубля выглядит странной и похожа на ловушку для опоздавших, особенно, на фоне того, что цена на нефть стабилизировалось на уровне выше $40 за баррель. Но надолго ли хватит этого слабого оживления? С другой стороны в любом случае на 100% рынок недвижимости не умрет — люди разводятся и женятся, рожают детей и меняют место жительства, а значит, услуги выживших риэлторов будут востребованы. Прогноз о том, что рублевые цены не будут снижаться, также имеет под собой основания, поскольку чиновники старательно загружают экономику необеспеченной ликвидностью из различных накопленных за «тучные» годы фондов и бюджетов, и темпы инфляции уже сейчас выше, чем в 2007 году. По данным аналитического центра GED Analytics, последние две недели после нескольких месяцев снижения даже наблюдается повышение рублевых цен на жилье в Москве, но в других регионах процесс снижения цен продолжается. Капитал традиционно концентрируется в Москве, что оказывает дополнительную поддержку ценам на жилье в столице. Но надо учитывать, что разрыв между ценами предложения и ценами реальных сделок сохраняется и достигает 30% по некоторым сделкам».
Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: «Не думаю, что оздоровление на любом из отраслевых рынков возможно без общего оздоровления экономики. А чтобы понять, когда она выздоровеет, нужно ясно понимать, чем она болеет. Около четырех месяцев происходит так называемое «поэтапное расширение границ колебаний бивалютной корзины» («мягкая девальвация» рубля). В то же время, только в сентябре-октябре Центробанк потратил более 57 миллиардов долларов из резервов, чтобы не допустить резкого снижения курса рубля. Всего же было выделено свыше 100 млрд. Одновременно банки получали средства для кредитования реального сектора. Но, как структуры вполне вменяемые, «не враги себе», вместо поддержки реального сектора, в том числе, строительства, занялись банальными валютными спекуляциями: переводили средства в доллары и евро. Это обеспечило им доход, которого никогда не дала бы выдача кредитов бизнесу. Т.е., прикрываясь благой целью (предотвратить панику среди населения, облегчить людям шок от девальвации и т.п.), собачке не просто рубили хвост по частям, но и сожгли в топке кризиса четверть золотовалютных запасов страны. Напоминает рассказ о дурачке, который сжег в печке чужие 100 рублей, чтобы продать золы на копеечку. Но себе. Хуже всего то, что средства, выделяемые банкам, сами в значительной мере способствовали инфляции. В начале 20-х чисел января показалось, что эта топка насытилась, и установилось какое-то курсовое равновесие. Но, видимо, рано радовались. Есть, конечно, и плюс: банки выжили. Вопрос в том, когда они прекратят спекуляции и займутся реальным сектором».
|
|
|
|
|
|
|
