|
|
Статьи
| Кризис изменит потребности покупателя загородной недвижимости |
|
Загородная недвижимость, прежде всего элитная, сильно пострадала от нестабильности на мировых финансовых рынках. Проблемы испытывают все — и девелоперы, и продавцы, и покупатели. О ситуации на загородном рынке, о трудностях, возникших из-за кризиса, и путях их преодоления нам расскажет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
|
На загородном рынке кому тяжелее придется? Мелким девелоперам или крупным?
Я думаю, что тяжелее всего придется компаниям среднего и большого масштаба. Потому что они находятся в большой зависимости от банковского финансирования. В большинстве случаев, таким образом выстроена их модель бизнеса. Мелкие девелоперские компании, в основном рассчитывают на собственные средства, поэтому им выжить в такой непростой ситуации теоретически легче. Принципиальную роль играет вопрос, реализуют ли они те проекты, которые будут востребованы.
А если говорить о сегментах? Что будет с компаниями, специализирующимися на элитном жилье?
De Luxe будет постепенно уходить. Скорее всего, он перестанет быть «модным». Что будет с компаниями? Сложно сказать. Давайте рассмотрим ИНКОМ. Они тоже строят элитное жилье, они тоже испытывают трудности с реализацией, но есть у них серьезнейшее преимущество — они одни из первых покупали земельные участки на Новой Риге, по цене существенно отличающейся от цены даже с 2005 года. То, что им будет очень сложно с реализацией — это факт, но, с другой стороны, гораздо легче, в отличие от тех игроков, которые появились на рынке 2-3 года назад.
То есть Вы хотите сказать, что кризис серьезно изменит потребности покупателя загородной недвижимости?
Думаю да. Мы никогда не думали, по крайней мере, последние 15 лет, о таком понятии, как достаточность. Показное потребление, особенно в высших слоях общества тянуло за собой и средний класс, и всех остальных. Это переоцененное потребление. К примеру, практически у каждого из нас каждые полгода меняется телефон, потому что со старым телефоном ходить не модно. Или машины. Уже не модно ездить на одном и том же автомобиле 2 года и если ты не меняешь машину, люди начинают думать, что у тебя какие-то проблемы. К сожалению, многие не понимали, что может нравиться эта конкретная машина.
Думаю, кризис отрезвит общество, новый человек будет потреблять столько сколько ему нужно. Наверное, уже не будет общества безудержного потребления.
Если вернуться к вопросам о недвижимости, то спрос на нее, в том числе и на загородную, будет подвержен серьезной коррекции. Люди будут учитывать то, что при покупке загородного дома на них ложится серьезное бремя содержания загородного хозяйства. Возьмем эксплуатационные расходы на содержание коттеджа элитных поселках. Они могут составлять порядка $5-10 тыс. в месяц, при условии, что дом недавно построен и не требует дополнительного ухода. Очевидно, что такие расходы далеко не всем по силам. До последнего времени люди об этом не задумывались. Как мне кажется, элитное жилье перестанет пользоваться спросом, интерес к нему будет понижен, потому что обеспечивать функционирование будет очень тяжело.
Такие расценки на эксплуатацию оправданы? Можно ли сделать дешевле?
Очень многое зависит от ряда факторов. Как правило, обслуживание поселка менее, чем на 50 домов уже является дорогим. Но и неправильно спланированный поселок на 200 домов тоже будет очень дорог в обслуживании для обитателей. Сбалансировать расходы на эксплуатацию может только профессиональная управляющая компания, но ее роль на этапе проектирования была у нас недооценена. В будущем, я думаю, роль управляющей компании, которая будет осуществлять управление поселками и жилыми комплексами будет намного важнее. В настоящий момент, оказывая консалтинговые услуги по реализации проектов, мы всегда стараемся привлечь управляющую компанию на этапе разработки проекта планировки территории и, тем более, на этапе проектирования домовладений.
По Вашему мнению, стоит ли нам в ближайшем будущем ожидать массовой «заморозки» проектов в Подмосковье?
Здесь вопрос нужно ставить таким образом: стоит ли достраивать то, что не будет пользоваться спросом? Стоит ли достраивать коттедж стоимостью $2,5 млн.? Я считаю, что его не стоит достраивать. Сейчас продать этот объект будет сложно, поэтому строительство выгоднее отложить.
Давайте все-таки вернемся к покупательским предпочтениям в период кризиса и после него. Вы говорите, что дорогое жилье не будет пользоваться спросом. А эконом-класс?
Когда говорят, что рынок просел на 30%, это означает серьезнейшие проблемы. Потому что абсолютное большинство проектов в загородном девелопменте не рассчитаны на прибыль в 30%. Это очень сложная проблема, и решать ее мы будем достаточно долго. В последнее время эконом-класс рос, но если мы откроем любой обзор прошлого или позапрошлого года, мы увидим, что неудовлетворенность спроса сохраняется в этом сегменте. Люди, которые идут за ценой, не так придирчивы к качеству. Так что проекты в эконом-классе продавались, как горячие пирожки. Самый яркий пример — это RODEX Group. Они вовремя вышли на рынок, они поняли тенденцию и правильно сыграли. А элитное жилье в последние годы все менее востребовано. Активное развитие загородного рынка началось в 2000 году, к насыщению в элитном сегменте он пришел в 2006 году. И с этого момента время средний срок экспозиции объектов недвижимости в этом сегменте неуклонно растет. И уже к началу 2008 года не было, наверное, ни одного девелопера, который бы не говорил, как тяжело продавать.
Сейчас уже можно говорить о том, что продажи на загородном рынке стоят полностью?
В недостроенном поселке недостроенный коттедж продать практически невозможно. Есть только одна возможность продать — предоставить 50% дисконт. В том числе и в элитном классе. Кстати, кризис «сузил» определение элиты. В настоящий момент это Остоженка, Жуковка и Барвиха. Все остальное это бизнес-класс. Все вернулось на круги своя. Но есть та, настоящая классика, которая находится в относительной безопасности от падения цены в кризисные времена.
А если взять всю загородную недвижимость в целом и обобщить все вышесказанное, какими будут последствия кризиса для рынка?
Я считаю, что любая загородная недвижимость — luxury. В кризис люди о luxury думают в последний момент. Сейчас будет основная тенденция — decent, в переводе с английского — скромный, сдержанный, умеренный во всем. Поэтому интерес ко всему luxury будет очень низким. Загородный рынок недвижимости будет претерпевать не лучшие времена в ближайшее время. Тем девелоперам, которые работают в этом сегменте нужно серьезно пересмотреть подход к пониманию спроса. На мой взгляд, спрос на загородную недвижимость в сегодняшних условиях меняется и выиграет тот, кто быстро поймет потребности нового времени. Но пока, я думаю, трудно найти такого провидца, который сможет это сказать с определенной уверенностью.
Не хотите выступить в роли провидца?
Предвидеть формат загородной недвижимости, которая будет пользоваться спросом сложно. Возможно, это будут загородные квартиры. Эта недвижимость предлагает экологию, современные технологии и невысокую стоимость обслуживания и при этом современную среду обитания. В таунхаузе или такой пригородной квартире семья может получить все то же самое, что есть в коттедже. Кстати, у голландцев есть такое определение — чем меньше, тем красивее. Они веками применяли эту формулу к строительству своих городов. Думаю, и мы к этому можем прийти.
|
|
|
|
|
|
|
