|
|
Статьи
| Итоги 2008 года |
|
Безусловно, главным событием года на рынке недвижимости стал кризис и его последствия - кризис полностью изменил вектор развития рынка. Сегодня вместо рынка продавца мы имеем рынок покупателя. Начался передел рынка, многим компаниям грозит если не банкротство, то смена владельца. И, пожалуй, впервые, наше государство озаботилось регулированием рынка - не прямым, но косвенным, стимулирующим его дальнейшее развитие.
|
Заявленных объектов будет заморожено порядка 80-90%, это касается именно "бумажных" проектов. Что касается проектов, по которым уже начато строительство, то я не думаю, что в этом случае можно говорить о повальной заморозке. Произойдет лишь смещение сроков ввода объекта в эксплуатацию, но потихоньку строительство будет продолжаться.
Если проанализировать рынок городского жилья по сегментам, то в эконом-классе спрос сократился на 40% из-за проблем с ипотекой. В элитном жилье сформировался четко отложенный спрос (у покупателей деньги есть, но они заняли выжидательную позицию). Сильнее всего пострадал бизнес-класс, где спрос сократился на 80% из-за прямой зависимости от платежеспособности покупателей, и не ясно, когда он восстановится. Кризис сильнее всего ударил именно по неокрепшему среднему классу (предпринимателям, малому и среднему бизнесу, менеджерам среднего и верхнего звена), которые попали под сокращение рабочих мест и зарплаты, бонусов и пр. В результате, спрос из бизнес-класса сейчас переходит в эконом-класс.
На 2008 год эксперты прогнозировали рост цен на городское жилье в среднем на 15-20%. Как это ни странно, прогнозы по ценам оправдались и даже превзошли ожидания экспертов: за первые три квартала на рынке городской недвижимости зафиксирован 30-32%-ый рост цен. В 4 квартале рост прекратился, произошел даже небольшой откат назад, но в целом по итогам года можно сказать, что рост составил 25-30%. Получается, что даже если в 2009 году и произойдет коррекция цен вниз на 25-30%, о которой все сейчас говорят, то мы всего лишь вернемся к началу 2008 года.
Но делать какие-либо прогнозы сейчас не то, что сложно, а просто невозможно. В настоящий момент рынок еще не достиг своего дна, но находится на серьезном переломном рубеже. В 2009 год мы входим с большим балластом накопленных долгов, замороженных проектов, остановившимися продажами, наметившимися тенденциями снижения цен по всем сегментам, уменьшением платежеспособности покупателей. В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис. В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. Здесь все будет зависеть от того запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса.
Проблема в том, что долгосрочными проектами сейчас очень мало кто занимается. Провал в объемах жилищного строительства уже сформирован на 1,5-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Но сколько именно составит этот провал - никто не знает. Нужны будут титанические усилия, чтобы восстановить отрасль. Ведь строительный процесс - непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно (а они уже не стартовали), то говорить о том, что отрасль в срочном порядке нарастит мощности, нельзя, это просто нереально. По нашим прогнозам, восстановление объемов строительства произойдет скорее всего к 2011 году. А в 2009-2010 годах будет вводиться в среднем по 3 млн. кв.м. Через два года можно ждать и нового взрывного роста цен, потому что к этому периоду будет сформирован достаточно сильный провал в объемах предложения.
Что касается рынка загородной недвижимости, то здесь еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный "перекос" предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. Все ориентировались на дорогой сегмент. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего. Кризис только усугубил эту ситуацию. Продажи в бизнес-классе вообще встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить эти трудные времена. В эконом-классе продажи не останавливались. Загородный эконом по-прежнему востребован, даже несмотря на кризис, потому что здесь сформировался высокий дефицит предложения. Поэтому застройщики эконом-класса сейчас не так плохо себя чувствуют. Эконом-класс сейчас будет основной движущей силой загородного рынка.
Мы видим, что за этот год произошло ценовое расслоение рынка. По направлениям эконом-класса рост цен был достаточно высоким из-за дефицита предложения и достиг порядка 30%, а по насыщенным направлениям элит и бизнес-класса (Новая Рига, Минское, Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе), наоборот, произошел откат цен в среднем на 15%. Земельные активы сейчас дешевеют даже сильнее, чем объекты недвижимости, потому что не генерируют никакого дохода. Для того, чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника - это скорее обременение. Тогда как недвижимость может приносить реальный доход. Любой собственник земли сейчас готов продать землю. Все, на что требуются заемные средства для освоения, будет продаваться. Хотя официально об этом никто не заявляет. Лэнд-лорды, владеющие большим земельным активом, будут стараться избавиться от него. Но это не будет сделано в открытую, потому что люди хотят удержать рынок. Дело в том, что огромное количество земель сейчас находится в залоге у банков, соответственно, если кто-то выкинет сейчас большую часть земельных активов, то рынок рухнет. Это не нужно никому.
Мы считаем, что коррекция стоимости земли на загородном рынке будет более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости. Те покупатели, которые собирались приобрести земельные участки, сейчас получили реальный шанс сделать это по выгодным условиям. Дисконты уже доходят до 50-70%. Однако землю сейчас можно рассматривать прежде всего как долгосрочные инвестиции. В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно. Важно скрупулезно подойти к анализу земли и оценить ее ликвидность.
Наибольшее снижение произойдет на участки, по которым разрабатывался проект строительства жилья бизнес-класса. Дело в том, что этот сегмент сильно перенасыщен, здесь сформировался переизбыток предложений. А с приходом кризиса потенциальный круг покупателей сузился. Во-первых, из-за проблем на рынке труда (повсеместные сокращения кадров, зарплат, бонусов), в связи с чем многие топ-менеджеры, являющиеся главными покупателями жилья бизнес-класса, оказались "за бортом" рынка. А во-вторых, из-за возникших трудностей с ипотекой. В результате продажи в бизнес-классе сейчас встали. В ближайшие 2-3 годы мы прогнозируем рецессию на загородном рынке. Оздоровления можно ожидать только через 3-5 лет.
На рынке коммерческой недвижимости в результате кризиса в большей степени пострадает торговая недвижимость, но не вся. Проблемы будут и уже назревают у объектов с неграмотной концепцией, а также там, где никакой концепции нет вообще. В первую очередь это относится к небольшим районным ТЦ, где застройщиками проявлялось очень много "самодеятельности" и при строительстве консультанты не привлекались. Кризис оголил подобные проблемы - это, прежде всего, неправильная организация покупательских потоков, неграмотная рассадка и подбор арендаторов. Если по этим основным критериям успешности в торговом центре были допущены ошибки, то арендаторы будут вынуждены закрываться и съезжать. Соответственно, ТЦ будет пустеть, а найти новых арендаторов на такой спорный объект в условиях кризиса будет очень сложно. В этом случае собственнику надо будет либо делать реконцепцию объекта, либо выстраивать очень гибкую политику с арендаторами. То есть в любом случае придется принимать какие-то меры и идти на дополнительные затраты.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate |
|
|
|
|
|
|
