Kelis Consulting
BestStroy BestStroy

Главная
Новости
Доска объявлений
Полезные статьи
Нормативные документы
Выставки
Продажа квартир
Партнеры
Проекты
Реклама на сайте
Контакты
Предложение для рекламодателей

Статьи

АБХАЗИЯ. Живописные развалины в краю мандаринов
Драматичные события августа, связанные с грузино-российским военным конфликтом, обернулись неожиданным ростом цен на абхазскую недвижимость. По мнению экспертов, сейчас самое время, чтобы успеть в последний вагон.

Буквально 26 августа, в день, когда Россия признала независимость Абхазии и Южной Осетии, цены на квартиры и дома в Абхазии выросли сразу на 20-30%.

Рынок, и без того показывавший стабильный рост, устремился вверх, и по мнению экспертов будет продолжать расти вплоть до 2014 года – времени открытия сочинской Олимпиады.

Жители Абхазии принялись продавать недвижимость россиянам сразу после окончания грузино-абхазской войны начала 90-х. Жившие в республике грузины бросали на произвол судьбы свои дома, уезжая подальше от конфликта. Таким образом, в республике оказалось множество бесхозного жилья, которое, впрочем, начало быстро обретать новых хозяев. Рассказывают, что сразу после завершения войны, квартиру в пригороде Сухуми можно было приобрести и за $500, чем пользовались многие наши сограждане. С одной стороны, подобное вложение было чревато рисками – никто не знал, как обернется ситуация вокруг непризнанной республики. С другой стороны, $500 за квартиру – не деньги, будь она хоть в глухих дебрях Амазонки.

В результате процесс скупки абхазской недвижимости россиянами обрел настолько массовый характер, что власти мандаринового края были вынуждены принять в 1995 году закон, запрещающий иностранцам покупать жилье в республике. Дело в том, что большинство покупателей из России преследовали откровенно спекулятивные цели. В итоге купленная недвижимость пустовала, а цены на нее росли, становясь недоступными для небогатых абхазов.

Тем не менее, как показала практика, такие действия местных властей не столько снизили накал страстей вокруг абхазской недвижимости, сколько создали дополнительные коррупционные лазейки, которые, как можно судить из общения с абхазскими риэлторами, существуют до сих пор.

Сейчас агентства недвижимости фиксируют пик спроса со стороны российских спекулянтов от недвижимости. Похоже, наступил момент, когда нужно прыгать в "последний вагон". То есть покупать недвижимость в Абхазии в расчете на ее перепродажу.

Уже завтра уровень цен сравняется с ближайшими регионами России. И игра будет возможна только при условии грамотного инвестиционного менеджмента, о чем до сих пор не задумывались. Кроме того, инвестиции теперь гарантированы, поскольку нет главной, военной угрозы.

Новый закон о жилье в Абхазии сейчас в стадии разработки. Однако эксперты не ждут, что правительство разрешит иностранцам приобретать недвижимость на вторичном рынке и коммерческую недвижимость в собственность. Они допускают, что некоторые законодательные поблажки для иностранцев коснутся лишь первичного рынка недвижимости.

Правительство Абхазии тревожит слишком большая активность граждан других стран на рынке недвижимости, и ограничения для них скорее всего останутся.

Большинство абхазских риэлтерских компаний предлагают два пакета услуг. В агентстве недвижимости "Страна Души", в которое с просьбой разъяснить ситуацию обратился dpmoney, рассказали, что берут с покупателя 2% от стоимости жилья за подбор подходящего варианта и посреднические услуги при оформлении сделки. Если же покупатель заинтересован в полном юридическом сопровождении сделки вплоть до оформления недвижимость в собственность, то эта услуга будет стоить 5%.
Хотя гражданин иностранного государства по закону не может стать собственником недвижимости в республике Абхазия, на этом рынке руководствуются известным с советских времен постулатом "если нельзя, но очень хочется, то можно". Один из наиболее распространенных вариантов получить право собственности в Абхазии – вхождение в состав учредителей местного юридического лица, на которое и будет оформлена приобретенная недвижимость. "Образование юрлица для оформления права собственности, это лишь один из возможных вариантов", - рассказывает Руслан Цишба. Впрочем, про "другие варианты" собеседник dpmoney в телефонном разговоре рассказывать отказался, но дал понять, что они существуют.

По словам Руслана Цишба, российским покупателям следует крайне осторожно рассматривать предложения по оформлению прав собственности через дарение, завещание и т.д. "Если вы воспользуетесь такими вариантами, то эта недвижимость окажется в подвешенном состоянии", - отметил собеседник dpmoney.

У абхазских риэлторов есть несколько более-менее законных схем оформления недвижимости в собственность своему клиенту. Одна из них — приобретение квартиры по доверенности, которая дается на три года, а потом старые владельцы квартиры, которые не теряют права собственности на недвижимость, должны ее продлить. Гарантий, что те захотят это сделать, немного, особенно если учесть, что спустя три года стоимость фактически проданной, но юридически принадлежащей им недвижимости вырастает в несколько раз.

Вторая, более эффективная, схема — регистрация совместного предприятия с гражданином Абхазии в любом долевом участии (стоимость этого мероприятия в Абхазии — $2 тыс., через посредников в Сочи — 20% от стоимости сделки) и оформление недвижимости на это юридическое лицо. При этом юридическое лицо обязано вести коммерческую деятельность на территории Абхазии.

Ямное дело, что цены зависят от места, где расположен интересующий вас объект. В разных районах республики стоимость жилья и коммерческой недвижимости кардинально разнятся. Самый дорогой район – Гагринский, занимающий территорию от пограничной с Россией реки Псоу до Пицунды. Сегодня цена квадратного метра жилья в квартире в этом районе – порядка $2-3 тыс. за кв. метр».

Руслан Цишба подчеркивает, что четкой ценовой градации на жилье в Абхазии не существует, и все приводимые им цифры – некая усредненная величина. «На сайте нашего агентства мы выставляем лоты с указанием той цены, которую пожелал заявить продавец. При этом порой продавцы заламывают какие угодно цены за свои квадратные метры. Торг в этом случае более чем уместен».

Еще один специфический момент при расчете цен на недвижимость в Абхазии заключается в том, что стоимость частных домов рассчитывается не от метража собственно коттеджа, а исходя из площади участка, на котором этот дом расположен. Связано это с тем, что большинство подобных объектов, выставляемых на продажу, представляют из себя здания, сильно пострадавшие во время грузино-абхазского конфликта. Практически все они требуют капитального ремонта, а то и полной перестройки. Впрочем, стоимость ремонтно-восстановительных работ по российским меркам не так уж высока. Абхазия переживает строительный бум, здесь дешевые стройматериалы и относительно недорогая рабочая сила.

Стоимость частного дома в престижном Гагринском районе сегодня начинается от $15 тыс. за сотку. В некоторых местах района цены на частные дома уже вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости под Сочи, где после победы Олимпийской заявки России они взлетели до баснословных значений. Активно растет в приграничном с Россией и стоимость коммерческой недвижимости. При этом, в качестве коммерческой недвижимости, продается и пустые участки земли под застройку. Особым спросом они пользуются в тех местах, где есть прямой выход на Красную Поляну. Здесь за объект на площади в 25 соток могут попросить и $2 млн.
Еще два дорогих места в Абхазии административно относятся к соседнему Гудаутскому району. Это – окрестности знаменитого озера Рица и не менее известный поселок Новый Афон. Впрочем, по словам собеседника dpmoney, количество предложений в этих районах минимально. «В окрестностях озера Рица сегодня искать выставленную на продажу недвижимость практически бесполезно, - рассказывает Руслан Цишба. - Все скуплено на корню. Если кто-то и выставит объект в этом районе на продажу – то это будет очень дорого. Но такие случаи бывают крайне редко. Трудно найти и недвижимость в Новом Афоне. Прежде всего потому, что Новый Афон сам по себе маленький поселок, где не может быть слишком большого количества предложений».

Если не считать озера Рица и Нового Афона – остальная территория Гудаутского района отличается доступностью цен. Причина в том, что плохо развитая инфраструктура делает эту часть Абхазии не слишком привлекательной для потенциальных покупателей. Хотя, возможно, для пенсионеров, ценящих тишину и покой и прочих любителей тихого отдыха этот факт окажется скорее плюсом. Домик у моря с участком 6 соток сегодня здесь можно приобрести за $60 тыс., а квартиры в Гудауте уходят по цене $700-1000 за кв. метр.

Не слишком развит здесь и рынок коммерческой недвижимости. Большинство потенциально привлекательных объектов являются государственными. Тем не менее, некоторые лоты все же оказываются на рынке. К примеру, в настоящее время всего лишь за 10 млн. рублей можно стать собственником старого, еще советских времен, лесоперерабатывающего завода. Его мощности, по уверениям продавцов, все еще в рабочем состоянии, однако предприятие представляет интерес и собственно квадратными метрами, которые можно использовать не по прямому назначению.
В столице Абхазии – Сухуме с инфраструктурой проблем нет. Цены здесь выше гудаутских, но уступают курортным гагринским. Как и в большинстве других приморских городах цена напрямую зависит от близости к морю. На первой-второй линиях квартиры стоят $1,5-2 тыс. за кв. метр. В новых районах, удаленных от набережной жилье дешевле - $700-1000 за кв. метр. Большинство домов в Сухуме также пострадали во время войны, тем не менее, спрос на них достаточно высок. Стоимость участка с частным домом в столице республики $5-10 тыс. за сотку, при том, что практически все участки, представленные на рынке, имеют стандартную площадь 6-10 соток.

Не раз приходилось слышать мнение, что лучшие дома в Сухуме те, которые до войны принадлежали грузинам. Руслан Цишба считает, что это скорее стереотип. «Здесь скорее стоит говорить не о том, какие дома лучше, - считает директор агентства «Страна Души». Тут больше зависит от вкуса покупателя. Многим действительно нравятся грузинские и менгрельские дома, которые выделяются своеобразной архитектурой – они стоят на сваях с террасой на втором этаже. Но этот нюанс, что называется, на любителя. С точки зрения функциональности абхазские дома ничем не хуже, и цена от происхождения дома не зависит». В гораздо большей степени на стоимости отражается возраст зданий. Лучшими, а, следовательно, и самыми дорогими в Сухуме считаются дома, построенные до 50-х годов ХХ века.
Кстати, ценители старины имеют возможность приобрести в Абхазии и так называемую "историческую недвижимость" – особняки целиком или разделенные на квартиры, построенные в XIX веке и принадлежавшие грузинской аристократии. Единственное условие, которое в этих случаях выдвигает покупателю государство – сохранение внешнего вида таких зданий. Руслан Цишба говорит, что в каталоге его агентства есть подобное предложение – двухкомнатная квартира в дворце, принадлежавшем князю Шервашидзе-Чачба. Квартиру продает непосредственный потомок аристократического рода, который просит за часть родового гнезда $200 тыс.

Перспективным объектом для инвестиций, по мнению экспертов, является коммерческая недвижимость в Сухуме. На рынке широко представлены небольшие помещения на первых этажах домов в центре города, где можно оборудовать кафе, магазинчик или парикмахерскую. Цены на эти лоты на 20-30% меньше, чем в Гаграх.
Самая дешевая недвижимость в Абхазии расположена на самом юге республики, в районах, примыкающих к границе с Грузией. Спрос на жилье в Гальском и Очамчирском районах совсем невысок. Городок Гал находится высоко в горах, никакой инфраструктуры там нет и в помине. Домик в таком месте может стать желанным либо для отчаянного романтика, либо для законченного мизантропа. Очамчира расположена на побережье, однако в ходе войны город был полностью разрушен и до сих пор почти не восстановлен. К тому же близость не самого дружелюбного соседа в лице Грузии вряд ли может служить привлекательным фактором для потенциальных покупателей. В этих местах дом с участком 6 соток до сих пор можно купить за $20 тыс.

Приобретая недвижимость в Абхазии, надо помнить, что помимо непосредственно стоимости самого жилья и последующего ремонта покупателю придется оплатить целый ряд издержек. К 5% от стоимости сделки необходимо прибавить еще 20%, которые составляет единовременный налог на недвижимость, который надо будет заплатить при регистрации сделки. Таким образом, рассматривая предложения на Абхазском рынке, стоит к указанной продавцом цене сразу прибавлять 50%, чтобы получить сумму, которую потребуется уплатить для получения в собственность жилье и приведения его в божеский вид. В дальнейшем же все будет не так накладно: ежемесячный налог на землю в Абхазии составляет чуть менее 1000 рублей, а коммунальные платежи – и вовсе копейки. Электричество в республике дешевое (35 копеек КВт/час), а вода вообще почти бесплатная.

И не стоит забывать о том, что в молодой кавказской республике пока нет таких привычных нам благ цивилизации, как отопление и горячая вода. Без отопления, конечно, в этих неморозных краях можно и обойтись, а для того, чтобы дома была горячая вода, надо будет устанавливать титан. Но это так, бытовые мелочи.
Так как цены на абхазском рынке недвижимости довольно серьезно разнятся и зависят от целого ряда различных факторов, dpmoney приводит три типичных, усредненных варианта, для того, чтобы было легче понять, во сколько обойдется покупка недвижимого имущества в этой мандариновой республике.

2-комнатная квартира в г. Сухум, 200 метров от моря, требует ремонта. Площадь 52 кв. метра. Стоимость/Оформление в собственность (услуги риэлтора)/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого: $80тыс./$4-16 тыс./$16тыс/$10-30тыс./$110-130тыс.

Гагра, работающий магазин на побережье: Площадь 117 кв. метров. Стоимость/Оформление в собственность(услуги риэлтеора)/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого:
$400 тыс./$20-80 тыс./$80 тыс./$500-600 тыс.

Двухэтажный дом с мебелью в Гаграх. 4 комнаты, 72 кв. метра. фруктовый сад 7 соток, 1969 г. Постройки
Площадь/Стоимость/Оформление в собственность (услуги риэлтора/Единовременный налог на недвижимость/Ремонт/Итого:
$60 тыс./$3 – 12 тыс./$12 тыс./$75-85 тыс.

Ссылка на статью в «Бизнес Пресс".
Келис Консалтинг. Проекты



АМК Корпоративные подарки

Русские пироги с доставкой в офис и на дом

ЯНИС КОНСАЛТИНГ - консалтинго-правовая компания


© 2007-2024 Beststroy.ru, all rights reserved.
Карта сайта
Yandex www.kelis.ru www.ikinfo.ru
Администрация не несёт ответственность за информацию, размещённую на сайте.
Все замечания и пожелания по работе сайта присылайте нашим специалистам.
По вопросам размещения рекламы на сайте обращайтесь в отдел интернет-рекламы.
Все права соблюдены, защищены и охраняются законом.
Сайт управляется компанией "Келис Консалтинг", занимающейся проведением маркетинговых исследований, разработкой бизнес-планов и привлечением инвестиций.