|
|
Статьи
| Больше чем Сити |
|
Проект «Москва-Сити» уже давно окрестили «Русским Манхеттеном». Несколько миллионов квадратных метров офисов должны полностью перестроить деловую жизнь российской столицы. Однако столичные власти решили, что этого для города мирового уровня недостаточно, и необходимо освоить прилегающую территорию. Так родилась программа под названием «Большой Сити», которую назвали едва ли не самой масштабной в Европе. Изначально Большой Сити воспринимался как офисный проект, однако это неверно: офисов здесь будет не больше, чем жилья. Согласно планам столичных властей, на территории в 1 тыс. га планируется построить около 21 млн кв. м площадей, в том числе 17,5 млн кв. м наземных сооружений. Жилая застройка займет 8,6 млн кв. м, офисная и административная - почти 8 млн кв. м, а еще около 1 млн кв. м отводится на коммунально-производственную зону.
|
|
С идеей застройки территорий недалеко от ММДЦ Москва-Сити компания «Система-Галс» - девелоперское подразделение АФК «Система» - выступило в 2003 г. В следующем году было создано ЗАО «Большой Сити», которому в начале 2005 г. было поручено разработать концепцию и проекты планировок первоочередных кварталов района. Участок, отведенный под проект Большой Сити, за последние несколько лет увеличивался неоднократно. Сначала его площадь составляла 400 га, потом ее удвоили, затем добавили еще кусок. Участок расположен на территории сразу четырех столичных административных округов: ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО. С юга он ограничен Москвой-рекой, с востока примыкает к Третьему транспортному кольцу, на севере соседствует с Хорошевским шоссе, а на западе доходит до Филевского бульвара и Заречной улицы. В 2007 г. «Система-Галс» утвердила концепцию развития территории, а градостроительный план должен быть согласован до конца 2008 года.
Масштабные планы
По данным Валерия Барнинца, директора по продажам бюро недвижимости «Агент 002», в настоящее время на месте Большого Сити находится более 10 жилых кварталов. «Все они будут снесены. На данной территории планируется возвести порядка 9 млн кв. м жилых площадей. С учетом того, что объекты будут вводиться поэтапно, по нескольку объектов ежегодно, это позволит избежать серьезных изменений в общей структуре предложения», - отмечает эксперт. Более того, по его словам, преимуществом Большого Сити является то, что это первый район Москвы, который будет иметь однородную социальную среду, чего нет даже в элитных частях города. Спрос на квартиры здесь крайне высок и в ближайшие годы будет только расти. В первую очередь это касается качественного жилья бизнес-класса.
Проект Большого Сити изначально воспринимался как площадка по реализации неуемных планов московских девелоперов, так и не сумевших получить участки в рамках основного Москва-Сити, или просто желающих расширить свое присутствие на рынке недвижимости. Поэтому большинство крупных московских компаний анонсировали свои проекты по соседству с Деловым центром. «Большими участками на территории проекта владеют компании «Интеко», «Главмосстрой», «Дон-строй», «Вимм-Билль-Данн». Конкретные объекты, видимо, станут известны после освобождения первых участков будущей застройки и подбора инвесторов после проведения аукционов», - отмечает Валерий Барнинец. «Девелоперская группа «Декра» выкупила завод «Мосдормаш» и 7-й Таксомоторный парк, которые владеют около 5 га земли между Звенигородским шоссе и Москвой-Сити. На этих землях «Декра» планирует построить 300 тыс. кв. м жилья», - отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой» Сергей Куренков. Кроме того, по его словам, на месте квартала «Камушки» Пресненского района Москвы, прилегающего к Москва-Сити, построят общественно-жилой комплекс площадью до 500 тыс. кв. м. Но его строительство начнется только тогда, когда все жители района будут переселены в новые квартиры в пределах ЦАО. Инвестор пока не определен. «На мой взгляд, наибольший интерес потенциальных покупателей жилой недвижимости вызовут районы застройки, приближенные к станции метро Улица 1905 года и удаленные от ТТК. Вид из окон на крупные автомагистрали не прибавляет стоимость жилым объектам», - отмечает он.
«Несмотря на то, что проект очень интересен, он все равно специфичен: не каждый наш покупатель готов жить в деловом центре города. Нужно быть законченным урбанистом, чтобы предпочесть нью-йорский образ жизни проживанию в тихих переулках Арбата и Остоженки. Тем не менее, опыт продаж апартаментов и офисов в Москва-Сити показывает, что данный вид недвижимости очень востребован», - отмечает управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. При этом она не согласна с оценками, согласно которым цены на жилую недвижимость в Большом Сити будут в районе $20 тыс. за кв. м. «Проводя оценку сравнительным методом, и сравнивая Большой Сити и Москва-Сити с застройкой в районе Хорошевского шоссе, можем предположить, что стоимость жилья будет колебаться в районе $8-13 тыс. за 1 кв. м», - утверждает эксперт.
Дольше века
Сразу вслед за стартом проекта Большой Сити крупные компании начали скупать прилегающие участки один за другим: Mirax Group приобрела завод «Фили-кровля», «Альтиус Девелопмент» Олега Дерипаски – «Первый московский приборостроительный завод имени В.А. Казакова» и т.д. «Системе-Галс» принадлежит управляющая компания «Большой Сити». Планировалось, что под надзором этой структуры к 2012 г. будет построено около 20 млн кв. м недвижимости, совокупный объем инвестиций в которую планируется на уровне $100 млрд. По масштабам проект сравнивают с Docklands в Лондоне и La Defense в Париже.
Однако еще на каннской выставке MIPIM-2007 глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин объявил, что строительство Большого Сити будет окончено не в 2012, а в 2019 г. «Территория Большого Сити составляет около тысячи гектаров, и чрезмерное упрощение согласований - это просто опасно. Можно вспомнить проблемы с обманутыми дольщиками, например. Во многом они возникли именно из-за недоработанной системы согласований», - объяснил чиновник. По его словам, женщине для того, чтобы родить ребенка, необходимо девять месяцев. Если же срок будет меньше, то это грозит патологией. «Нужна ли нам в Большом Сити патология?» – задал риторический вопрос Владимир Ресин. Естественно, все согласились, что московскому рынку недвижимости патология не нужна. Кроме того, пропал главный стимул и временной ориентир - Олимпийские игры 2012 г., к открытию которых Москва планировала завершить проект, если станет столицей соревнований.
Спрос на квартиры для клерков
«Спрос на столичную недвижимость, даже несмотря на ее стоимость, держится на высоком уровне, а в сегменте комфорт-класса превышает предложение. Жилая застройка Большого Сити предполагает преобладание домов бизнес-класса, ведь иметь квартиру рядом с местом работы очень удобно», - отмечает Сергей Куренков. Однако и он отмечает, что реализация проекта Большого Сити, скорее всего, растянется на несколько лет. Поэтому объем жилья на рынок будет поступать квотировано и большого влияния на общую ситуацию не окажет. «Активная стадия реализации проекта «Большой Сити» начнется, видимо, в следующем году, а в этом году должен быть разработан и утвержден генеральный план развития территории, определен застройщик и проведены основные аукционы и тендеры по возведению коммуникаций и застройке городских территорий. Сейчас в разработке находятся проекты кварталов, транспортной и инженерной инфраструктуры», - утверждает Валерий Барнинец. По его словам, успешность реализации объектов зависит от многих обстоятельств, в том числе и от согласованности действий всех участников проекта. «Существует несколько серьезных препятствий на пути реализации этого проекта. В первую очередь - необходимость расселения старого жилого фонда и вывода промышленных предприятий», - отмечает он.
Огромную стройплощадку представляет сегодня и Москва-Сити, который планируют достроить только через три года, а завершения проекта Большой Сити можно ожидать только лет через десять. «Большие затраты по выведению промышленных предприятий, плохая экология района и близость крупных автомобильных артерий и развязок будут затруднять реализацию жилых проектов Большого Сити. Ведущую роль в их продвижении будет играть PR, формируя новый благоприятный имидж района, а стоимость во многом будет определять класс недвижимости и ценовая ситуация на этот момент», - добавляет он. «Проект Большого Сити настолько грандиозен и не похож на все то, что ранее строилось в Москве, что выделить что-то крупнейшее или неудачное просто не представляется возможным. Так как в проект вовлечены достаточно крупные и уважаемые компании, то не думаем, что они подойдут к данному проекту спустя рукава», - отмечает Ольга Творогова. При этом, по мнению Валерия Барнинца, вряд ли выход этого проекта приведет к существенным изменениям на рынке в ближайшие годы. «Проекты подобного масштаба имеют высокий статус, и их реализация не всегда зависит только от конъюнктуры рынка. Понятно, что участие Правительства Москвы в данном проекте может сыграть решающую роль и отразиться на сроках реализации проекта», - считает Валерий Барнинец. По словам Ольги Твороговой, «задержка в реализации проекта, безусловно, будет, но никогда еще на рынке недвижимости это не было большой проблемой».
Источник: lenta.ru |
|
|
|
|
|
|
