- Отчего у нас продолжает дорожать жилье, Михаил Яковлевич? Уже и рубеж в три тысячи долларов за квадратный метр достигнут, а как-то не верится, что цены на этом остановятся.
- Цена на жилье во многом зависит от соотношения спроса и предложения. Поскольку опрос явно превышает предложение, постольку жилье продолжает дорожать.
- Значит, прощай, доступное жилье?
- Вовсе нет. Национальный проект `Доступное и комфортное жилье - гражданам России` вполне реалистичен. Надо только отдавать себе отчет в том, что нельзя от него ожидать эффект сразу. Нельзя увеличить предложение жилья за несколько дней. Это физически невозможно. Принимаемые меры дадут эффект через год-два.
- Вы считаете, что меры по увеличению предложения жилья уже состоялись?
- Они находятся в развитии. Прежде всего речь идет о разрушении строительных монополий. Это очень серьезная мера по развитию предложения. Мы должны создать в стране единый рынок, доступный для всех, а не только для `своих` строительных компаний. Приход новых конкурентов позволяет потеснить `своих`, тем достается меньше земельных участков под застройку. Чтобы сохранить и развивать бизнес, они обратятся к местным властям с просьбой увеличить количество выделяемых участков. Вот вам и увеличение возможностей для повышения объемов строительства.
Еще одно направление связано с обеспечением участков под застройку инженерными коммуникациями. В программе `Жилище` этому посвящена отдельная подпрограмма. Значительно облегчен доступ к финансовым ресурсам на эти цели и субъектам Федерации, и муниципальным образованиям.
- А губернаторы заявляют: нет у нас на это денег.
- Так говорят те, кто не может или не хочет заниматься этим делом. Если иметь желание, то вполне можно организовать инженерное обеспечение участков под застройку. Более того, губернаторы имели такую возможность еще до внесения поправок в Земельный кодекс РФ. Если и сейчас некоторые руководители объясняют свое бездействие отсутствием денег, то это не проблема финансов, а проблема непрофессионализма этих руководителей - губернаторов, мэров, глав администраций.
- Или коррупционные интересы.
- Совершенно верно. Стоимость подготовки (формирования) одного земельного участка составляет около 100-150 тысяч рублей. Это без инженерной инфраструктуры. Далее сами регионы и муниципалитеты утверждают инвестиционные программы, по которым финансируется развитие коммуникаций. Источником финансирования служат прежде всего не бюджетные средства, а плата за подключение к инженерным сетям, тарифы. И если руководители при составлении инвестиционных программ не позаботились о развитии коммуникаций, то кто же в этом виноват?!
- Но оплата возникает позднее, а финансировать инфраструктуру надо сейчас.
- Это называется кассовым разрывом. В таких случаях надо идти в банк и брать кредит. Более того, федеральные власти также начинают помогать регионам деньгами для преодоления кассового разрыва. Сейчас обсуждается вопрос об увеличении этой помощи. Так что надо лишь иметь политическую волю, чтобы заниматься этим. Например, в Санкт-Петербурге весьма энергично работают над увеличением предложения жилья и добиваются успехов. Там застраивают целые поля. Конечно, не в центре города. В центре надо заниматься реконструкцией.
Кстати, в российских городах большое количество пятиэтажек, а также домов в 2-3 этажа. На их месте можно развернуть строительство многоэтажных домов. Многие предприятия до сих пор занимают обширные территории в центральной части городов. Их можно вывести за пределы города. Не в приказном порядке, а выкупив занимаемый ими кусок территории по рыночным ценам и предоставив удобное место для размещения, то есть экономическим стимулированием данного процесса. На месте иного завода можно выстроить крупный микрорайон.
- Выкуп за землю добавится к себестоимости квадратного метра жилья.
- Правильно. Но ведь сегодня главная проблема жилья - в низком показателе его предложения. Сейчас распространена точечная застройка. Берут одну пятиэтажку и либо реконструируют и достраивают ее, либо сносят и на ее месте возводят высотный дом. Почему бы не делать этого целыми кварталами?! Куда целесообразнее реконструировать инженерные коммуникации сразу на большом участке, а затем развернуть строительство по сути целого городка. Массовая застройка резко увеличит предложение жилья, что в конце концов приведет к его ценовой доступности.
- Себестоимость жилья при массовой застройкет (микрорайонами, кварталами) будет ниже, это понятно. Но вы же сами сказали, что к цене квадратного метра она не имеет никакого отношения.
- Не только сказал, но готов это доказать. Мы выбрали типовой панельный дом в Дмитрове (это примерно в 60 километрах от столицы) и сравнили его с точно таким же домом в Москве. В первом случае цена реализации квадратного метра жилья составляет порядка 700 долларов, во втором - порядка 3000 долларов за метр.
- В Москве земля дороже.
- Дороже. Только вопрос в том, на сколько - на 350-400 долларов в расчете на квадратный метр жилья. Прибавьте эту разницу к 700 долларам, получите 1100 долларов. Но продают-то по 3000 долларов! Почему? Да потому, что покупатели готовы приобретать жилье и по такой цене. При этом застройщиков обвинять не надо. Они - предприниматели и продают по той цене, по которой могут продать. У бизнеса простая и ясная цель: получить прибыль. А развивать социально-экономическую сферу должны органы власти. Именно они, используя законодательные, организационные, финансовые инструменты, должны создавать рыночные предпосылки для установления баланса спроса и предложения. Того баланса, которого сейчас нет.
Если вы поедете в город Дмитров и спросите у местных строителей, какова себестоимость квадратного метра возводимого ими жилья, они ответят: 650-680 долларов, прибыль минимальная, концы с концами еле сводим. На тот же вопрос московские строители ответят: 2950-2980 долларов, работаем чуть ли не в убыток себе. Покажут вам калькуляции, все обоснуют и докажут. Спорить или проверять бесполезно.
И не надо этого делать. Это их бизнес, их себестоимость и их прибыль. Наша задача - нормализовать рынок, добиться нормального соотношения спроса и предложения. Сможем это сделать - тогда и цены будут другими, имеющими взаимосвязь с себестоимостью. И рентабельность у строительных компаний станет нормальная.
- Михаил Яковлевич, вы еще не разрушили монополию на предоставление земельных участков под застройку?
- Это в процессе. Вы знаете, что с 1 октября прошлого года была введена норма о предоставлении земельных участков под жилищное строительство исключительно на аукционах. В начале этого года мы начали проверку. На сегодняшний день рассмотрено больше 100 дел о нарушениях данной нормы, вынесены решения и предписания по обязательной отмене актов о предоставлении земельных участков в обход аукционной процедуры.
Кстати, выяснилась интересная деталь. За девять месяцев прошлого года (с 1 января по 1 октября, то есть до момента введения аукционов) муниципальными чиновниками более чем по 5000 земельных участков были составлены акты о предварительном согласовании места размещения объекта, которые позволяют осуществлять предоставление земельных участков без проведения процедуры аукциона в течение трех лет. То есть в большинстве случаев органы власти подписали протоколы со `своими` застройщиками до введения аукционов. Особенно много сделок происходило в сентябре, непосредственно перед 1 октября.
- То есть еще три года масса земельных участков будет выведена из рыночного оборота и не начнет застраиваться?
- Постараемся добиться изменений в законодательстве. Например, внести изменения в Земельный кодекс РФ, чтобы такой порядок действовал не три года, а, скажем, до 1 апреля 2007 года.
- Когда внести?
- Это может быть рассмотрено на осенней сессии Государственной Думы РФ. И тогда данные участки будут введены а оборот - либо компания, получившая их, вынуждена будет начать строительство на всех своих участках, либо переуступит права на них, либо участки будут у нее изъяты.
- Какие регионы отличились в раздаче участков земли по протоколам?
- Свердловская область - более 1000 участков. На втором месте Томская область - порядка 440 участков.
- Среди тех, кто прибирал к рукам землю, наверное, есть не только застройщики, но и откровенные рантье?
- Есть разные. Но во многих случаях именно по этой причине в ряде регионов не проводили аукционов по предоставлению земельных участков ни в четвертом квартале прошлого года, ни в первом квартале этого года. `Свои` - набрали. Других приглашать на местный строительный рынок не очень хочется.
- А хоть где-то аукционы проводят?
- Конечно. Например, в Самарской, Хабаровской, Ярославской и многих других областях.
А во многих регионах и после 1 октября раздавали землю без аукционов, хотя это было уже прямым нарушением закона. Например, в Белгородской (18 нарушений), в Свердловской (16 нарушений), Башкирии (16 нарушений) и так далее. По всем таким случаям возбуждались дела и выдавались предписания об отмене актов о предоставлении земельных участков. В противовес им назову Астраханскую, Оренбургскую, Псковскую, Ярославскую области и Кабардино-Балкарию, где земельные участки предоставлялись исключительно на аукционах. Кстати, по всем случаям нарушений мы передаем материалы также и в прокуратуру, с которой у нас сложилось тесное взаимодействие.
- Если застройщик начал строительство на своем участке хотя бы для видимости, участок у него уже не отберут?
- Сейчас обсуждаются изменения в Земельный кодекс РФ о введении максимального трехлетнего срока для строительства. Хотя есть и другой законодательный вариант решения этой проблемы - достаточно по истечении трех лет применить многократно увеличенную ставку налога или арендной платы. Застройщик либо быстро достроит объект, либо так же быстро продаст незавершенку.
В совокупности все перечисленные меры принципиально изменят ситуацию на рынке жилья. А еще лучше к этому добавить увеличение финансовой поддержки федерального центра регионам на проведение коммуникаций и инженерную подготовку территорий.
Еще в конце 2004 года ФАС России официально выступил с идеей `заморозить` предоставление бюджетных средств на ипотеку на несколько лет, поскольку ипотека увеличивает спрос, и сосредоточиться на мерах, увеличивающих именно предложение жилья, эффект от реализации которых проявится не сразу, а только через два-три года, когда жилье уже будет построено. Этого сделано не было. И получилось, что больного с высокой температурой облили ледяной водой. Естественно, ему стало еще хуже - мы с вами это видим на примере резкого роста цен на жилье.
- Так мы успеем достичь удвоения годового ввода жилья к 2010 году или нет?
- Это вполне реально. Все зависит от реализации намеченных планов как по законодательным мерам, так и по финансово-организационным. Сейчас строительный комплекс перестраивается, освобождается от монополизма и чиновничьих злоупотреблений, переходит на рыночные рельсы (я имею в виду аукционы с равным доступом на них любого желающего без предварительных условий). В Москве и ряде других городов создаются системы электронных аукционов в режиме реального времени.
Я уверен, что пак только строительный комплекс перестроится, он наберет такие обороты, которые и не снились в период монополизма. И вот тогда произойдет резкое увеличение предложения жилья и серьезное изменение цен. В некоторых случаях цены просто упадут, что, конечно, не порадует риэлторов и строителей, которые привыкли к постоянному их росту. У строительных компаний не должно быть никаких иллюзий на этот счет. Сейчас они снимают сливки на `больном` рынке. Такого быть не должно. В результате реформы мы получим сбалансированный по спросу и предложению строительный рынок с нормальной рентабельностью, с которого уйдут спекулятивные инвестиции.
- Вы имеете в виду инвесторов, покупающих жилье впрок, чтобы продавать потом по значительно более высокой цене?
- Именно их. Купленные ими квартиры годами стоят незаселенными, даже не сданными в аренду. Раньше вкладывали деньги в доллары, теперь - в жилье. Но как только предложение вырастет, а доходность строительного бизнеса нормализуется, такие `инвесторы` уйдут. И это будет в интересах всего общества.
- Широко ли вошли в практику аукционы при госзакупках?
- Пока нет. Произойдет это после выхода постановления Правительства РФ с перечнем товаров, работ и услуг, заказы на которые можно будет размещать только на аукционах.
- Строительство войдет?
- Частично. Типовое строительство - да. Заказы на сложные, уникальные, особо опасные, нестандартные объекты будут размещаться на конкурсах.
- Когда ждать постановления?
- В ближайшие несколько месяцев. Очень сложно идут и разработка, и согласование этого документа. Но мы вместе с Министерством экономического развития и торговли РФ надеемся скоро эту работу завершить.
- В заключение разговора хочется выразить уверенность, что Национальный проект `Доступное и комфортное жилье - гражданам России` будет выполнен.
- Я в этом убежден.
* * *
Проблема снижения стоимости квадратного метра жилья остается весьма актуальной. Накрутки на себестоимость строительства давно уже не ограничиваются скромными 20 процентами, а превышают в разы. И чтобы остановить эту вакханалию цен, необходимо увеличить предложение на рынке жилья, приведя его в соответствие с платежеспособным спросом населения.
Однако не будем забывать, что важной составляющей цены остается себестоимость. Дорожают стройматериалы, растет зарплата строительных рабочих, увеличивается приток на стройплощадку дорогостоящей техники и земли. Все это отражается на себестоимости квадратного метра жилья. И если сегодня это удорожание вроде как незаметно на фоне вздуваемых риэлторами цен, то весьма скоро ситуация изменится. Себестоимость станет главным и основным фактором цены. А потому работу по ее снижению или, вернее, по снижению темпов роста затрат надо разворачивать уже сейчас. И первое, о чем следует подумать, - это обновление технического потенциала отрасли, внедрение передовых технологий, высокопроизводительного оборудования со снижением удельных затрат на единицу продукции. Особенно это касается промышленности строительных материалов, в частности цементной промышленности. Конечно, все это потребует определенных инвестиций. Но отдача будет ощутимой. Ведь в рыночной системе хозяйствования побеждает тот, кто умеет строить качественнее и дешевле. И к этому рано или поздно придем.
по материалам газеты `Строительная Газета`
