|
|
Статьи
| Рынок офисной недвижимости переоценен |
|
Большинство участников московского рынка недвижимости уверено, что рынок офисной недвижимости насытится не раньше, чем к 2015 году. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это может произойти гораздо быстрее. При этом поводом для такого рода выводов стали данные тех самых участников рынка, которые предсказывают долгий и успешный рост рынку офисной недвижимости.
|
|
Предложение увеличивается
По данным группы компаний «Рескор», озвученным на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая была организована Московской ассоциацией риэлторов, доля свободный площадей в офисах класса В в Москве, начиная с 2 квартала 2003 года, плавно снижается. И за истекшие 5 лет, на конец 2 квартала 2008 года она сократилась с 9% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. При этом число вакантных площадей в офисах класса А в Москве также сократилось за это время, но не столь значительно – с 5% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. В то же время, как показывает международная практика, доля свободных площадей выше 5% является серьезной, а 10% – опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки должны начать снижаться.
Однако, по данным «Рескор», картина выглядит несколько по-другому. Средний прирост арендных ставок как на офисы класса А, так и на офисы класса В, с 2003 по 2007 год составлял около 10% в год. При этом цены на офисы класса А за то же время росли примерно по 30% в год, а на офисы класса В – примерно по 40% в год. Исходя из международной практики, можно сказать, что на российском рынке офисов творился абсурд. Но это легко объяснить тем, что объем высококлассных офисных помещений все это время был очень невысок, и собственники пребывали в уверенности, что так или иначе, но арендатор придет к ним.
Действительно, в 2003 году общий объем офисов класса А и В в Москве, не превышал 2,5 млн кв. м. И вплоть до 2006 года серьезно этот объем не увеличивался. В год строили порядка 500 тыс. кв. м. Кроме того, повод быть уверенным в себе арендодателям до последнего времени давала и динамика финансовых возможностей большинства потенциальных арендаторов. Их доходы постоянно росли, и за счет того, что арендные ставки увеличивались не очень быстро, предприниматели могли «дорастать» до необходимого им уровня арендной платы.
Однако с 2006 года прирост сдаваемых в строй новых офисных площадей стал резко увеличиваться. За 2006 год построили порядка 1 млн кв. м, в 2007 – 1,5 млн кв. м, а за 2008, должны сдать уже 2 млн кв. м. На этом фоне становится ясно, что несмотря на относительное сокращение доли от общего объема сдаваемых в аренду офисов объем свободных офисных площадей существенно возрастает. Предложение увеличивается. И до последнего времени, как уже говорилось, оно удовлетворялось так же планомерно растущим спросом.
Но последнее время наблюдается существенное изменение экономических условий как мире, так и в России. В России растет инфляция, и потребители, по данным Госкомстата, начали экономить, за счет этого большие объемы продукции, которые предполагалось реализовать еще до конца первого полугодия 2008 года, до сих пор лежат на складах. В итоге, предприятия снижают объем выработки, и как следствие – выручки. Кроме того, многие из них получали возможность для активного развития за счет зарубежных кредитных средств, но из-за мирового финансового кризиса этот источник финансовых поступлений существенно сократился.
Наконец, тот же финансовый кризис на развитых рынках заставил многие зарубежные компании сократить свое присутствие в России. А последние события в Южной Осетии послужили уже политическим поводом для западных компаний уменьшить инвестиции в Россию. При этом последнее обстоятельство может сыграть отрицательную роль и в будущем. Из-за политических разногласий некоторые компании, которые собирались в ближайшее время открыть свои представительства в России, могут отказаться от своих намерений. В то же время, стоит отметить, что значимую долю среди арендаторов офисов класса А и В занимали именно зарубежные компании.
Все выше перечисленные перспективы могут привести к тому, что доля арендаторов, способных платить арендную плату даже на текущем уровне, существенно сократиться. При этом многие из них могут пойти на то чтобы существенно сократить площадь занимаемых помещений. В итоге, доля свободных офисных площадей как в классе А, так и в классе В может существенно вырасти.
2 сценария развития
При этом стоит иметь в виду, что доходность от сдачи офисов в аренду за последние годы существенно снизилась. Так, в 2003 году она составляла для офисов класса А 19% годовых, для офисов класса В – 26% годовых, а инфляция тогда была на уровне 12%. По итогам 2007 года, доходность офисов класса А составила 13%, офисов класса В – 18%, при этом инфляция за прошлый год составила те же 12%. Таким образом, на лицо постепенное приближение бизнеса по сдаче офисов в аренду к уровню убыточности. В то же время, стоит иметь в виду, что указанная доходность – это далеко не уровень чистой прибыльности. Эта доходность рассчитана только исходя из уровня арендной платы. Но ее размер существенно уменьшается, если вычесть расходы на эксплуатацию, амортизацию, управление и налоги. В итоге, чистая доходность такого бизнеса окажется примерно еще на 2% ниже.
Наконец, за первое полугодие 2008 года произошел резкий скачок цен на офисы как класса А, так и класса В. Первые подорожали примерно на 53%, а вторые – примерно на 38%, что существенно выше среднегодового прироста за последние 3 года. Вслед за ростом цен также за первое полугодие 2008 года и арендные ставки офисов показали рекордное увеличение (причем уже за последние 5 лет). Так, по итогам первого полугодия 2008 года аренда офисов класса подорожала примерно на 22%, а офисов класса В – на 14%. При этом уже перечисленные выше негативные факторы, которые, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут снизить уровень платежеспособного спроса на аренду офисов. В итоге, столь значительный рост арендных ставок, скорее всего, окажется катализатором, который спровоцирует проявление опасных тенденций на московском рынке офисов гораздо раньше, чем ожидают его основные участники.
В то же время, как видно из приведенных только что цифр, догнать рост цен арендным ставкам опять-таки не удалось. В итоге, доходность сдачи офисов класса А в аренду снизилась с 13% до 11% годовых, а офисов класса в – с 18% до 14% годовых. При этом по итогам 2008 года ожидается, что инфляция составит порядка 14%. Если учесть накладные расходы, то окажется, что доходность офисов класса А составляет 9% годовых, а офисов класса В – 12% годовых. По сути, бизнес по сдаче офисов в аренду, уже вышел на уровень убыточности.
Следует учесть, что в ситуации, когда большинство игроков рынка находится в состоянии убытка, выигрывает тот, кто теряет меньше других. Именно поэтому в данной ситуации важно выбрать консервативную политику. А наиболее консервативным инструментом всегда считались банковские вклады. И стоит отметить, что уровень доходности, который сейчас демонстрирует бизнес по сдаче офисов в аренду, вполне сопоставим с тем, какой предлагают банки с активами свыше 500 млрд руб., на долгосрочных депозитах при вложении больших сумм. Имеются в виду Сбербанк. ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк и банк Москвы. А банки второго эшелона – у которых размер активов находится в пределах 100-500 млрд руб. (их около 25) – предлагают доходность по таким депозитам уже до 15% годовых. При этом в отличие от бизнеса по сдаче офисов в аренду, при инвестировании средств в банковские депозиты, не нужно платить налоги и, самое главное, не нужно тратить свое время на управление бизнесом.
Естественно предположить, что некоторые из собственников предпочтут продать свой бизнес и положить вырученные средства в банк или проинвестирует их в более доходный инструменты. На этом фоне вполне можно ожидать снижения цен на офисную недвижимость или, по крайней мере, их стабилизации. В то же время, говорить, что на этом фоне начнут снижаться арендные ставки нельзя. При существующем уровне инфляции справедливый уровень чистой доходности от сдачи офисов в аренду, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, должен составлять порядка 15-20% годовых. И в среднесрочной перспективе следует ждать возвращения его с нынешних показателей на указанный уровень.
Существует 2 сценария развития: рост ставок при стабилизации цен на офисы или стабилизация арендных ставок при снижении цен на офисы. По мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», более вероятен второй сценарий. Дело в том, что, как показывает практика на зарубежных рынках, средняя стоимость 1 кв. м офисов заметно ниже средней стоимости 1 кв. м жилья того же класса. Дело в том, что затраты на строительство офисной недвижимостью существенно ниже, чем на строительство жилой недвижимостью. Конечно, себестоимость самого процесса возведения офисной недвижимости меньше, чем себестоимость возведения жилых массивов, Но кроме того, значимую долю в цене недвижимости играет стоимость земли, на которой расположен данный объект, а офисы обычно располагают на тех землях, где жилье построить, по определению, невозможно. В итоге, обычно, земельные участки под офисной недвижимостью значительно дешевле, чем те, на которых располагается жилье.
Между тем, в Москве 1 кв. м офисной недвижимости класса В стоит примерно столько же, что и 1 кв. м жилой недвижимости того же класса. При этом московские офисы уже признаны самыми дорогими в мире. Продолжительное время такая ситуация сохранятся не может. А учитывая, что, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года», в среднесрочной перспективе жилая недвижимость в Москве начнет снижаться, вдвойне естественно, ожидать того же и от сегмента офисов.
Но если падение и стагнация на рынке московского жилья будет иметь характер, скорее всего, достаточно краткосрочный (не более 2 лет), то на рынке офисной недвижимости те же падение и стагнация могут длиться долго. Главное различие в данном случае между рынком офисной и рынком жилой недвижимости заключается в том, что потребность в жилье социально значима, а потребность в офисах – нет. Потребность в улучшении жилищных условий достаточно велика и несмотря на рост или спад экономики люди всегда будут стараться приобрести жилье. Потребность же в офисах напрямую зависит от экономического роста. Если он замедляется, то потребность в офисах падает. Фактически, это означает, что предприниматели стараются обойтись уже имеющейся площадью или ее даже урезать.
При этом стоит иметь в виду, что, по многим независимым оценкам российский торговый баланс, начиная с 2010 года, станет отрицательным, а вслед за ним окажется дефицитным и госбюджет. Все это может привести к стагнации в экономике в течение нескольких последующих лет. Естественно, что на фоне стагнации потребность в расширении арендуемых офисных площадей вряд ли будет высокой, тогда как покупать жилье будут всегда. Таким образом, традиционная формула, что в России рынок офисной недвижимости является более выгодным, чем жилой, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в среднесрочной перспективе может быть опровергнута.
Источник: irn.ru |
|
|
|
|
|
|
