|
|
Статьи
| Загородные ЖК уходят на север |
|
За последние 2 года структура рынка загородных жилых комплексов (ЗЖК) существенно изменилась. Их стали строить на всех возможных направлениях. При этом на первый взгляд может показаться, что застройщики не делают никаких заметных предпочтений относительно выбора места и строят там, где это получается. Однако при более детальном рассмотрении, по данным аналитического центра www.irn.ru, становится ясно, что хотя концентрация рынка заметно ослабла, она все же не «размазалась» равномерно по рынку. Как всегда, когда какой-либо рынок завершает начальную стадию своего развития, лидера рынка начинает активно теснить участник, доля которого еще совсем недавно была близка к нулю.
|
|
ЗЖК впервые появились в московском регионе на привлекательных для проживания землях, которые не подлежали продаже. При этом земли эти находились за городом, где тогда преимущественно строили коттеджи. Но без земли коттеджи никто не купит. Вот тут-то и появились ЗЖК. Сначала такие комплексы, естественно, строились рядом с трассами, которые и сейчас считаются очень престижными, и которые только за счет своего бренда делали новый формат жилья востребованным. Однако с течением времени на фоне общего дефицита многоквартирного жилья ЗЖК стали пользоваться все большим спросом даже на менее престижных направлениях. За последние 2 года эта тенденция усилилась и, в результате, существенным образом изменила структуру рынка.
Если раньше на долю ЗЖК на Рублево-Успенском и Сколовском направлениях приходилось почти половина рынка, то теперь их доля уменьшилась почти в 2 раза. При этом больше всего «просела», конечно, не Рублевка, а Сколовское шоссе: вместо 20%, которые оно занимало в 2006 году, теперь на ее долю приходится всего 9,5%. Следует отметить, что из 11 направлений, на которых сейчас возводятся ЗЖК, у 6 направлений доля составляет по 9,5%. Но резкое сокращение доли Сколовского шоссе произошло не потому, что число ЗЖК на этом направлении существенно уменьшилось. Главной причиной столь существенного снижения доли рынка Сколовского шоссе стало значительное строительство ЗЖК на других направлениях. Общее число ЗЖК за 2 года выросло на 40%.
Одним из новых лидеров стало Ленинградское направление. Ему удалось увеличить свою долю рынка более чем в 2 раза. Если в 2006 году доля Ленинградского шоссе составляла 6,7%, то спустя 2 года она сравнялась с долей старого лидера – Рублевки – и составила 14,7%. Так что в каком-то смысле можно говорить и о некоторой преемственности: как и 2 года назад, на рынке доминируют 2 лидера. Однако существенно то, что разрыв между ними и остальным рынком значительно сократился и контролировать рынок, как и раньше они не могут. По сути, контроль перешел к «миноритариям». Причем в отличие от ситуации двухгодичной давности, когда 2 лидера совокупно держали лишь «контрольный пакет» рынка (почти 50%), то сейчас «миноритариям» совокупно принадлежит так называемый «эффективный контроль» над рынком (почти 75%). Это означает, что концентрация рынка значительно ослабла и мягко распределилась по всему его пространству.
И все же для того, чтобы с достаточным основанием говорить о том, что ЗЖК почти равномерно распределены по рынку, следует посмотреть на структуру рынка уже не в разрезе шоссе, а по сторонам света. Ведь, как известно, одним из значимых параметров при расположении жилья являются условия окружающей среды. Наиболее привлекательным в этом плане всегда был запад московского региона. Вопрос в том, насколько западное направление действительно уступило свое лидерство за последние 2 года.
Для ответа на поставленный вопрос все шоссе были распределены по четырем сторонам света. В западное попали Рублево-Успенское, Минское, Новорижское, Сколковское, Волоколамское и Боровское шоссе. В северное – Ленинградское, Дмитровское, Ярославское и Куркинское шоссе. В восточное – Горьковское, Носовихинское и Егорьевское шоссе. На Южном направлении ЗЖК строятся только на Калужском шоссе.
При таком распределении становится ясно, что хотя запад и «просел», но все равно остался в лидерах рынка. Причем на его долю приходится почти половина рынка. Конечно, это существенно меньше, чем 2 года назад, когда запад контролировал почти 70% рынка, однако контроль все-таки остается на его стороне. Существенно новым становится то, что значительно увеличил свою долю север. Если раньше он держал чуть более 13%, то сейчас под его контролем добрая треть рынка. Остальные стороны света остались примерно на том же уровне, что и 2 года назад.
Таким образом, можно сказать, что концентрация распределилась далеко не равным образом по всему рынку. Фактически, север «откусил» у запада 20%, что, в общем-то, не удивительно. Как показывает практика, если рынок находится в ранней стадии развития на нем обычно доминирует 1 игрок, которому принадлежит от 70% до 100% рынка. Когда рынок находится на более зрелой уровне, старого лидера теснит новый. При этом ему обычно с ходу не удается полностью сместить предшественника. Новичок в зависимости от конъюнктуры может «откусить» лишь от 20% до 40%, что в нашем случае и наблюдается. В дальнейшем же эти 2 лидера обычно примерно выравниваются в долях. Как это произойдет в нашем случае, покажет время.
Источник: irn.ru |
|
|
|
|
|
|
