|
|
Статьи
| Площади дальних поселков растут |
|
Средняя площадь подмосковного коттеджного поселка за последние 3 года выросла на более чем на 22% и составила 19,1 га. Данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья», завершенного аналитическим центром www.irn.ru в июне 2008 года, говорят о том, что рост средней площади поселка в целом по рынку происходит как раз за счет дальних поселков.
|
|
При этом, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Коттеджи вытесняются дачами», число дальних поселков увеличивается в основном на северном и южном направлениях. Поэтому было бы справедливо уточнить, на каких направлениях преимущественно увеличивается площадь поселков.
В то же время считать среднюю площадь поселка по отдельным шоссе зачастую не возможно из-за малой выборки. Поэтому при изучении данного вопроса все шоссе были поделены между 4 сторонами света.
В северную часть рынка вошли Рогачевское, Ярославское, Дмитровское, Лепнинградское, Пятницкое, Осташковское, Куркинское и Алтуфьевское шоссе. В западную – Ильинское, Минское, Новорижское, Киевское, Рублево-Успенское, Можайское, Волоколамское, и Боровское шоссе. В южную – Новокаширское, Симферопольское, Каширское, Калужское и Варшавское шоссе. А в восточную – Горьковское, Новорязанское, Егорьевское, Щелковское и Носовихинское шоссе.
Выводы оказались достаточно неожиданными. Оказалось, что средняя площадь поселка увеличивается по всем направлениям, кроме северного.
При объединении 2 первых графиков картина никоим образом не изменилась. Средняя площадь поселка росла по всем направлениям, кроме северного, вне зависимости от удаленности от МКАД.
Казалось бы, такие выводы должны противоречить первому графику, где однозначно показано, что рост средней площади поселка произошел исключительно за счет дальних поселков. Однако при более детальном анализе последнего графика становится ясно, что он только подтверждает первый график. Дело в том, что изменения средней площади поселка на дальних расстояниях от МКАД были гораздо более серьезными, чем на ближних.
Примечательно в данном случае то, что это справедливо для всех направлений, в том числе и для северного. Так на северном направлении сокращение средней площади ближних поселков с марта 2006 года по июнь 2008 года составило всего лишь 6%, а у дальних – превысило 34%. На западном направлении средняя площадь ближних поселков не изменилась, а дальних – выросла на 44%. На южном направлении средняя площадь ближних поселков увеличилась на 60%, а дальних – в 7 раз. На восточном направлении средняя площадь ближних поселков выросла на 40%, а дальних – в 16 раз.
Интересно здесь также то, что наименьший прирост средней площади дальних поселков на западном направлении, а наибольший – на восточном. Однако такая динамика вполне справедлива, ведь, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Коттеджи вытесняются дачами», дальние поселки – это преимущественно поселки эконом-класса или дачи. Эконом-класс традиционно застраивается там, где наиболее дешевая земля, так как она составляет значимую долю в общей стоимости коттеджа. При этом традиционно восток Подмосковья всегда считался наиболее дешевым направлением. И если раньше на рынке присутствовали в основном дорогие поселки, то сейчас значимую долю рынка занимают дешевые поселки. Одним из отличительных свойств дешевых поселков является большое количество в них домовладений. Учитывая тот факт, что средняя площадь участка в целом по рынку не претерпела значительных изменений, можно сделать вывод, что на востоке стали появляться дальние поселки с большим количеством домовладений. И если их там раньше не было вообще, то прирост оказывается, действительно, ощутимым.
Южное направление, как уже говорилось так же постепенно становится «дачным». А на западе традиционно значимый вес имеют ближние поселки, которые относятся к элитному сегменту рынка и в которых, соответственно, не может быть большое количество домовладений. Поэтому прирост средней площади там наименьший, но и здесь он также имеется.
Единственным исключением остается северное направление, где средняя площадь поселка сокращается. При этом, как уже говорилось выше, число дальних поселков на севере растет. На первый взгляд может показаться, что это два взаимоисключающих факта. Однако данное явление может быть объяснено достаточно просто.
Роза ветров в московском регионе такова, что основной поток воздуха идет с северо-запада на юго-восток. В связи с этим традиционно наиболее престижными направлениями в Подмосковье считались западное и северное. Естественно, что северное направление по своему статусу ниже западного. Поэтому и земля там стоит меньше, чем на западном направлении, соответственно участки приобретают там люди ,относящиеся, скорее, к сегменту «бизнес-класс плюс» нежели к элитному сегменту рынка. Однако это все же наиболее обеспеченная часть потенциальных клиентов. И дальний север их может привлечь только при очень больших оговорках. Одной из таких оговорок может стать постепенное сокращение количества домовладений.
В итоге, исходя из данных «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья», завершенного аналитическим центром www.irn.ru, наибольшие по площади поселки в дальнейшем, скорее всего, будут концентрироваться на юге и востоке Подмосковья и на дальних расстояниях от МКАД.
Источник: irn.ru |
|
|
|
|
|
|
