|
|
Статьи
| Вклад на правах ипотеки |
|
Недоступность ипотечного кредитования для приобретения жилья основной массой трудоспособного населения неоднократно обсуждалась на самых разных уровнях, начиная от совещаний власть имущих и заканчивая дружескими посиделками на кухне. Она математически обосновывалась, просчитывалась и объяснялась ведущими экономистами, аналитиками и представителями банковского сообщества. Все они в один голос утверждали, что вот если бы мировая экономика вышла из кризиса, темпы инфляции в России снизились, а цены на жилье упали, то наша "новорожденная" ипотека стала бы доступнее.
|
|
"Ипотечное чудо"
Но на днях произошло "чудо", которого все так ждали - Агентством по страхованию вкладов (АСВ) была предложена новая схема жилищных накоплений, позволяющая не самым обеспеченным гражданам накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, а впоследствии получить сам кредит на выгодных условиях.
Специальный жилищный накопительный вклад будет размещаться в универсальных банках. Договор жилищного накопительного вклада предложено сделать смешанным, то есть в нем будут содержаться элементы договора срочного вклада (на три-семь лет) и предварительного договора о предоставлении ипотечного кредита по истечении срока вклада.
Новый вид вклада, в отличие от существующих сейчас, предлагается сделать безотзывным (у вкладчика не будет права забрать вклад досрочно).
Казалось бы, вот оно, счастье! Вот та самая спасительная соломинка, которая позволит очень небогатым (а таких у нас в стране большинство), но нуждающимся в отдельном жилье гражданам, приобрести вожделенную недвижимость с привлечением ипотечного кредита!
Но радость оказалась несколько преждевременной, так как большинство участников рынка ипотечного кредитования ее не разделяет.
Спасательный или заколдованный круг
Предложенная схема не нова. По словам директора департамента маркетинга розничного бизнеса "НОМОС-БАНКа" Анны Панкратовой, некоторые игроки на российском рынке уже предлагают вклады, позволяющие накопить на первоначальный ипотечный взнос. Что-то наподобие данной схемы используется в Германии. Там действуют строительные сберегательные кассы, в которых лежат сбережения вкладчиков, которые используются для первоначального взноса и получения кредита на оставшуюся часть стоимости жилья на льготных условиях, напоминает аналитик "Арбат Капитал" Михаил Завараев.
Однако, несмотря на существующий опыт, специалисты сомневаются в целесообразности таких вкладов, причем конкретно для малоимущих граждан. Цены на дома вырастают ежегодно более чем на 40-50 процентов, а необеспеченный слой населения, как правило, живет "от зарплаты до зарплаты". По словам руководителя отдела ипотечного кредитования "Кредит МАКС" Виктории Щербаковой, в таких условиях создание накоплений для первоначального взноса может занять достаточно длительное время. Рассмотрим на примере любимую столицу, где стоимость однокомнатной квартиры на текущий момент в среднем составляет пять миллионов рублей (210 тысяч долларов). Первоначальный взнос в 20-25 процентов, который устроит банк-кредитор, составит 1,25 миллиона рублей (около 52 тысяч долларов).
При существующей инфляции, уровень которой в последние три квартала в годовом выражении стабильно остается выше 10 процентов, срок накопления первоначального взноса может составить неограниченное время. Ведь инфляция будет съедать все деньги, даже при высоком проценте по депозитам.
Теперь о безотзывности, которая является непременным условием новой схемы. По мнению Панкратовой, для необеспеченных слоев населения безотзывный вклад вряд ли окажется привлекательным именно из-за невозможности отозвать вклад. А вот для банков такая схема представляется достаточно выгодной. По словам Михаила Завараева, банки в условиях достаточно сложной ситуации с ликвидностью получат дешевое долгосрочное финансирование.
Однако есть в этом дружном хоре прагматиков и оптимистичный отзыв. По мнению директора по андеррайтингу "ИпоТек Банка" Алины Назаровой, в ситуации, когда банк привлекает стабильный денежный ресурс на длительный срок, он может предложить своим клиентам по этому виду вкладов более выгодные условия, чем по обычным депозитам. В частности, вкладчик сможет получить льготные условия при оформлении ипотечного кредита (сниженную процентную ставку, отмену комиссии за оформление кредита, уменьшение срока моратория на досрочное погашение).
Сложности Назарова видит в вопросе гарантий. Причем не гарантий со стороны банка (они подкреплены по предложенной схеме государством, которое берет на себя в случае проблем у банка сумму до трех миллионов рублей, против действующих сейчас 400 тысяч рублей для обычных депозитов). Сложности могут возникнуть с предоставленным клиенту ипотечным кредитом, ведь помимо первоначального взноса клиент должен иметь стабильный доход для обслуживания кредита.
Кто этот заемщик?
Если малоимущий не может позволить себе такую ипотечную схему, и, даже более того, она ему не выгодна, то на кого ориентироваться банкам, которые готовы развивать ипотечные программы?
По словам специалистов, получить относительно дешевый по российским меркам кредит могут лишь представители среднего класса. И это неслучайно. В условиях, когда процентные ставки составляют от 11-12 процентов и выше, а цены на жилье достигли заоблачных значений, регулярно платить отнюдь не маленькие суммы за обслуживание кредита могут позволить себе лишь неплохо зарабатывающие люди. В Москве, где средняя однокомнатная квартира стоит около пяти миллионов рублей, чтобы получить кредит сроком на 25 лет, нужно зарабатывать порядка 90 тысяч рублей, из которых почти 60 тысяч уйдут на взносы по кредиту.
Но спецификой нашей "ипотеки" является и то, что понятие "среднего класса" в России размыто и не имеет четкого определения. Каждый Банк-кредитор решает для себя сам, какой заемщик ему "подходит". Банк ориентируется на стабильность доходов и возможный рост благосостояния заемщика. Он должен быть ликвиден на рынке труда, иметь определенные активы в собственности, заработанные своим трудом или с помощью кредитов, которые своевременно были возвращены.
Дешево – хорошо не бывает
Впрочем, в существующих условиях, это единственно правильная стратегия со стороны банков. Спрос со стороны платежеспособного среднего класса вполне удовлетворяет финансовые учреждения. Несмотря на заметный рост рынка ипотечного кредитования в последние два года, соотношение объемов этого рынка и ВВП остается на весьма низком уровне, особенно по сравнению с развитыми странами.
По оценкам участников рынка, ипотечный бизнес банков растет, более того, они могут выбирать из существующих клиентов. И это закономерно. То же самое было в начале развития услуг розничного кредитования, когда рынок только начинал свое развитие (в данном случае речь идет не об автокредитовании и ипотеке, а более мелких покупках).
Впрочем, и тогда и сейчас кредитуются, по сути дела те, кто и так мог позволить себе покупку, без кредита. По словам Завараева, на данный момент банкам нет смысла кредитовать всех, однако в будущем конкуренция заставит их снижать ставки и выдавать кредиты не очень надежным (читай, малоимущим) заемщикам. И такие прецеденты уже есть.
Ошибки, которые банки совершают при обслуживании клиентов "среднего класса"
Банкам средний класс интересен, прежде всего, в силу своей платежеспособности. Однако финансовых учреждений, действительно рассчитанных на этот сегмент, в России пока очень мало. Это происходит потому что, банки часто ориентируют на средний класс только часть бизнеса, а это в корне неправильно.
Выходя на рынок, банки заявляют, что их основная аудитория – средний класс. И в то же время 60 процентов банковского портфеля составляет кредитование в точках продаж, а это является продуктом для клиентов с низким уровнем дохода. Соответственно банк привлекает один сегмент, а обслуживает – другой.
Банк заявляет в своей рекламной кампании, что он рассчитан на активных, успешных людей, что он знает их потребности и готов их реализовать. Клиент среднего класса приходит в один из филиалов и понимает, что его ожидания не соответствуют реальности. Вряд ли он станет клиентом такого банка, и вряд ли клиентами станут его близкие и знакомые.
Теперь о внешнем виде, который, как выяснилось, играет не последнюю роль. Мрачное мраморно-тонированное оформление офисов и обслуживание через зарешеченное окошко не располагает к непринужденному общению, а большинство банковских офисов выглядит именно так.
Что касается вежливого и профессионального персонала, то его практически не существует. По крайней мере, в низшем звене банковских работников, которые и обслуживают клиентов, пришедших за ипотечным кредитом. Среди низшего звена высока текучка кадров, и, как следствие, в этом сегменте отсутствует нужный опыт, а это сказывается на качестве обслуживания.
Любопытный эксперимент провел один из банков. Новых сотрудников банк отправил по всем инстанциям собирать документы, необходимые для оформления ипотеки. После того, как они прошли этот трудный путь, постояли в очередях, пообщались с чиновниками и на практике познакомились с процессом совершения сделки, у них появилось, что посоветовать своим клиентам.
Источник: lenta.ru |
|
|
|
|
|
|
