Рынок загородной недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, уже успел обзавестись шлейфом мифов, имеющих мало общего с действительностью. Один из них: «чем ближе к столице, тем дороже дом». На самом деле не все так просто.

На подмосковном загородном рынке каждый объект, в силу своей уникальности, требует индивидуального подхода. Поэтому в отличие от городских квартир там нельзя быстро оценить тот или иной дом по нескольких шаблонным критериям. Неудивительно, что этот дорогой и модный сегмент рынка оброс легендами, не имеющими под собой никакой почвы, но почему-то прочно закрепляющимися в головах у граждан.

Специалисты аналитического центра www.irn.ru, воспользовавшись результатами своих исследований, попробовали выявить некоторые особенности загородного рынка. В этой статье использованы материалы:

1.Исследования рынка загородных жилых комплексов

2.Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья

3.Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья

4.Исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса

В народном сознании главным параметром, от которого зависит престижность и стоимость загородного жилья — его географическое расположение. В первую очередь, здесь принято брать две исходные точки: направление и удаленность от МКАД. Попробуем рассмотреть эту «загородную географию» на конкретных примерах и узнать, насколько она соответствует реальности.

Коттеджные поселки

Как следует из таблицы, стоимость объектов на престижном Рублево-Успенском шоссе (на отрезке до 25 км. от МКАД), возрастает с удалением от Москвы. Самое дорогое предложение зафиксировано на участке 16-25 км. - $6026, а на отрезке 26-35 км. цена квадратного метра уже стремительно падает до $2245. Примечательно, что объекты, находящиеся на отрезке до 5 км. от МКАД стоят $4670.

Поэтому если рассматривать тезис «чем ближе к Москве, тем дороже», то сразу становится понятно, что на практике строгой зависимости цены от удаленности не прослеживается. Справедливости ради приведем в пример Дмитровское шоссе, которому девелоперы активно пророчат большое будущее, хотя явных предпосылок этому вроде и нет. Пропускная транспортная возможность данного направления оставляет желать лучшего.

Итак, Дмитровское шоссе: до 5 км. - $3375, 6-15 км. – $2395, 16-25 км. – $4289, 26-35 км. – $3269. Здесь явственно прослеживается тенденция Рублево-Успенского шоссе, где самое дорогое предложение приходится на отрезок между 16-25 км. от МКАД. Кстати с Новорижским шоссе, примерно такая же картина, но обобщать эти явления и делать далеко идущие выводы, вероятно, не стоит.

Объекты загородного рынка, помимо месторасположения, обладают многими факторами исключающими монотонную зависимость. Например, на ценообразование может сильно повлиять локальное окружение (близость большой воды, леса), развитая инфраструктура, уникальность архитектурно-дизайнерского стиля, степень готовности объекта и многое другое.

Поэтому в поселках, расположенных дальше от МКАД и на менее престижных направлениях, встречаются даже более дорогие объекты. Например, на не очень раскрученных Калужском и Минском шоссе стоимость одного квадратного метра в коттеджах доходит до $6212, и $6813 соответственно.

Поселки таунхаусов

Поскольку поселков таунхаусов и загородных жилых комплексов Подмосковья значительно меньше, чем коттеджных поселков (76 и 22 объекта соответственно), делать окончательные выводы по ним несколько сложнее, чем по коттеджам, но в целом ситуация довольно схожая.

Например, на престижном Новорижском направлении насчитывается пять достаточно демократичных предложений в диапазоне $1951-$2250 за кв. метр и три предложения эконом-класса от $1351 до $1650 за кв. метр, а на Алтуфьевском шоссе представлен поселок самой высокой ценовой категории от $4051 за кв. метр.

Загородные жилые комплексы

Как следует из таблицы, далеко не всегда цена зависит от направления. Показательно, что один из комплексов на Рублево-Успенском шоссе относится к нижнему ценовому сегменту от $1500 до $2500 за кв. метр, а объекты на Сколовском и Боровском шоссе продаются от $5500 до $6500 за кв. метр. Поэтому «географию», конечно, надо учитывать, но не стоит ставить ее на первое место. Ведь даже коттедж на «Рублевке» может стоить по $2245 за квадратный метр, что почти в 2 раза дешевле средней стоимости московского квартирного метра.

24.09.2007.                                              Источник: www.irn.ru